بسم الله الرحمن الرحيم
استخراج حجج الاستحكام بعد المنع
تحرير محل النزاع :
لا خلاف بين القضاة في عدم استخراج حجج الاستحكام في المناطق والأماكن الممنوعة وهي كالتالي :
1- الأودية والمساييل وحرمها، وتحددها البلدية والزراعة( ).
2- قمم الجبال وتتبع وزارة الدفاع.
3- الشواطئ وحرمها 400م باستثناء الضرورات الأمنية كخفر السواحل والقوات البحرية( )، وأما داخل المدن فحرمها 100م( ).
4- سكك الحديد وحرمها 200م من كل جانب( )، وطرق المواصلات وحرمها 100م.
5- مكان إقامة الشركات أثناء تنفيذ مشاريع الدولة.
6- آبار السبيل ولا مانع أن يخرج لها صك على أنها سبيل ولها حريم ولا تملك.
7- الجبال التي يؤخذ منها الرخام أو الرمل الأبيض( ).
8- مصادر المياه ومثله البحيرات التي تكون خلف السدود.
9- الغابات وتحددها وزارة الزراعة( ).
10- المحميات التابعة للهيئة الوطنية لحماية الحياة الفطرية وإنمائها.
11- خطوط أنابيب النفط وتحلية المياه وحرمها.
12- المقابر ويمكن للبلدية إخراج صك بوقفيتها ؛لكونها المشرفة عليها.
13- الأراضي الواقعة داخل حدود الحرمين. ( )
14- أراضي المشاعر (منى، مزدلفة، عرفات)( ).
15- حمى المشاعر (منى، مزدلفة، عرفات)( ).
16- الأراضي الواقعة في ضواحي المدن والقرى الرئيسية ( ) , والمقصود بضواحي المدن والقرى الرئيسية : جميع الأراضي الواقعة خارج حدود حماية التنمية العمرانية المعتمدة بقرار مجلس الوزراء رقم ١٥٧ في ١١/٥/١٤٢٨هـ حسبما هو محدد في وثائق النطاق العمراني ( ) .
17- أراضي صدر فيها منع خاص: كأراضي عين زبيدة بمكة( )، وداخل الدائري الأول في مكة إلا للأوقاف، والمنطقة المركزية في المدينة المنورة، وأراضي بويب والطوقي والخفس والخناصر بالرياض( )، وأراضي عين العزيزية والأرض التي بين ذهبان وثول في جدة( )، والأرض التي تبدأ من جنوب القاعدة البحرية في اتجاه الجنوب بطول 68كم حتى نهاية محافظة جدة ومن شاطئ البحر حتى نهاية شارع الواجهة البحرية (الكورنيش) من الشرق( )، وهذا المنع لابد أن يكون بأمر سامٍ.
18- الأراضي البيضاء: وهي التي لم تحيا أبداً أو لا أثر للإحياء فيها، فهذه لابد فيها من استئذان المقام السامي( )، عن طريق الوزارة مع إبداء وجهة نظر القاضي نحوها( ).
وأما ما عدا ذلك فقد اختلفت مناهج القضاة في استخراج حجج الاستحكام بعد المنع على ثلاثة اتجاهات في الجملة :
الاتجاه الأول : إثبات التملك دون قيد أو شرط :
وحجة هذا الاتجاه ما يلي :
أولا : المادة الثامنة والعشرون بعد المائتين من نظام المرافعات الشرعية ونصها ( مع مراعاة أحكام تملك غير السعوديين للعقار لكل من يدعي تملك عقار -سواء أكان ذلك أرضاً أم بناءً- حق طلب صك استحكام من المحكمة التي يقع في نطاق اختصاصها ذلك العقار ) ووجه الاستدلال أن المادة عامة ولم تقيد بأي مقيد .
ثانيا : المادة الواحدة والأربعون بعد المائتين من نظام المرافعات الشرعية حيث أشارت إلى إلغاء كل ما يتعارض مع النظام من أحكام ومن الأحكام التي تعارض هذه المادة تقييد استخراج حجج الاستحكام بما قبل 1387هـ و استيفاء القيمة ونحو ذلك من الضوابط ( ) .
نوقش : بالأمر الملكي رقم ٥٤٨٦٠ في ٤/١١/١٤٣٦هـ والمعمم على المحاكم بتعميم الوزارة رقم 13/ت/5988 في 22/1/1437هـ الموجه أصله إلى صاحب السمو الملكي ولي العهد نائب رئيس مجلس الوزراء وزير الداخلية ونصه:- [اطلعنا على كتاب معالي الأمين العام لمجلس الوزراء رقم ٥٣٠ وتاريخ ٢٥/٢/١٤٣٦هـ بشأن التماس مشايخ وأعيان قبيلة غامد في منطقة الباحة إعفاءهم من شرط أن يكون الإحياء سابقاً لتاريخ ٩/١١/١٣٨٧هـ. وما تم إيضاحه بهذا الخصوص. وحيث إن تاريخ الإحياء المعتبر وموضوع التعديات على الأراضي الحكومية محسوم بما صدر بشأنهما من أوامر وتعليمات, وإعفاء المذكورين من تاريخ الإحياء ليس له مسوغ ولا يتفق مع مقتضى الأنظمة والتعليمات, وسيفتح الباب أمام مطالبات مماثلة ) وهذا الأمر صدر بعد نظام المرافعات الشرعية ومن ولي الأمر , والقضاء ولاية مستمدة من ولي الأمر فلم تجز مخالفته , كما سبق أن صدر نظام المرافعات الشرعية في عام 1421هـ وألغى ما يتعارض معه من أحكام , ثم لحق صدوره أوامر سامية بالتأكيد على الأوامر السابقة لنفاذه فيما يخص حجج الاستحكام مما يعني أن الأمر على ما هو عليه.
الاتجاه الثاني : إثبات التملك وأن للجهة المختصة استيفاء القيمة بشرط ألا يتعارض العقار مع التخطيط ولم يكن على أرض عينت لمشروع أو اقتطعت لأحد.
وحجة هذا الاتجاه ما يلي :
أولا : قرار الهيئة القضائية العليا رقم 186 في 22/4/1395هـ والمعمم على المحاكم بالتعميم رقم 29/12/ت في 3/2/1396 هـ والمتضمن في فقرته الرابعة ما نصه (إذا كان إحياؤه بعد الأمر المشار إليه ولم يتعارض مع التخطيط ولم يكن على أرض عينت لمشروع أو اقتطعت لأحد فإنها تباع عليه بالقيمة حسب التعليمات ).
نوقش بما يلي :
1- أن قرار الهيئة القضائية العليا ليس على إطلاقه فقد نُص في القرار أن الأرض تباع عليه بالقيمة حسب التعليمات , ومن التعليمات الأمر السامي 571/م في 26/3/1405هـ ( ) والذي نص على أنه ( إذا تمكن أحد المواطنين من إقامة منزل له في أرض غير مملوكة وثبت حاجته لذلك المنزل وعدم وجود سكن لديه سواه فينظر في أمر ذلك المنزل فإن لم يكن معترضاً لخطوط التنظيم ولم يكن في أرض المرافق العامة بحاجة إليها وليس في بقائه ضرر أو خطر على أحد أو إثارة المشاكل جماعية ولم يكن القصد منه إحداث هجرة جديدة فيبقى لصاحبه وتؤخذ منه قيمة الأرض مضاعفة حسب القيمة الفعلية لها عند التقدير ) وقد أشار الأمر السامي رقم 213/م في 6/2/1413هـ إلى ذلك وأن الأمر السامي 571/م في 26/3/1405هـ مكمل لقرار الهيئة القضائية العليا , وهذا من ناحية قرار الهيئة.
2- أما من ناحية الواقع فإن غالب الأحكام لا تنظر لتحقق الضوابط المشار إليها في الأمر السامي 571/م في 26/3/1405هـ وإنما تكتفي بقرار الهيئة القضائية العليا , و هذا مخالف للأمر السامي , وقد صدر الأمر السامي البرقي رقم 4/ ب/ 27129 في 8/7/1423هـ القاضي بمراعاة ما قضى به الأمر رقم 4/ ب / 14867في 17/10/1407هـ من قصر معالجة أوضاع المساكن المحدثة على السكن الفعلي وبقدر الحاجة دون الأراضي البيضاء والأحوشة ذات المساحة الكبيرة.
3- أن المحاكم ليست مخولة بتطبيق قرار الهيئة القضائية العليا والأمر السامي المكمل له , و تطبيق ذلك خاص بالبلدية ثم يحال لكتابة العدل لتوثيق ذلك دون الحاجة لاستخراج حجة استحكام من المحكمة , ويؤيد ذلك ما يلي :
أ- تعميم الوزارة رقم 012/200/ت في 9/11/1406هـ ( ).
ب- قرار مجلس القضاء الأعلى رقم 502/6 في 7/9/1420هـ ( ).
ت- قرار مجلس القضاء الأعلى رقم 176/5 في 18/2/1418هـ ( ).
ث- قرار المحكمة العليا رقم 8/3/3 في 14/3/1436هـ ( ).
وأجيب : بأن هذا التفسير يتعارض مع مقتضى الأوامر السامية ، حيث تضمنت الأوامر إجازة للأحكام الصادرة وفقا لقرار الهيئة ، كما تضمنت تقعيدا لما يرد مستقبلا من أحكام ( ) , كما أن بعض المحاكم أحالت المعاملات إلى البلديات و رفضت العمل بذلك ابتداء حتى يصدر حكم من المحكمة بأن لها المطالبة باستيفاء قيمة الأرض.
ونوقش امتناع البلديات : بأن المحاكم ليست مسؤولة عن تقصير أي جهة أخرى في عملها.
ثانيا : الأمر السامي البرقي رقم 7105 في 25/2/1434هـ والمعمم بتعميم الوزارة رقم 13/ت/4870 في 29/3/1434هـ الموجه أصله لصاحب السمو الملكي وزير الشؤون البلدية والقروية ونص الحاجة منه : ـ [ وما أوضحتموه سموكم من أنه تصدر أحكام شرعية ـ بناءً على قرار الهيئة القضائية العليا رقم (186) بتاريخ 22/4/1395هـ ببيع الأراضي على من يتمكّن من البناء على أرض حكومية، وتتضمن هذه الأحكام أن على البلدية استحصال القيمة من المحكوم له بملكية الأرض المقام عليها السكن، كما أن الأمر رقم 571/م بتاريخ 26/3/1405هـ يتضمن البيع على من تمكن من إقامة سكن له على أرض حكومية ولم يكن له سكن سواه، وما تراه الوزارة من أن تقوم لجنة التقدير المنصوص عليها في لائحة التصرف في العقارات البلدية بتقدير قيمة الأراضي المحكوم بدفع قيمتها للبلديات، وكذلك الأراضي التي تباع بموجب الأمر السامي رقم 571/م بتاريخ 26/3/1405هـ المشار إليه وطلب سموكم التوجيه حيال ذلك.ونخبركم بموافقتنا على ما رأته الوزارة بهذا الشأن.. فأكملوا ما يلزم بموجبه] أ.هـ فقد نص في الأمر على أنه (تصدر - أحكام شرعية ـ بناءً على قرار الهيئة القضائية العليا رقم (186) بتاريخ 22/4/1395هـ ببيع الأراضي على من يتمكّن من البناء على أرض حكومية ) وهذا نص صريح في إجازة الأحكام الصادرة من المحاكم بناء على قرار الهيئة.
نوقش من وجهين :
الوجه الأول من ناحية قرار الهيئة : أن الأمر السامي رقم 213/م في 6/2/1413هـ أشار إلى أن الأمر السامي571/م في 26/3/1405هـ مكمل لقرار الهيئة القضائية العليا.
الوجه الثاني من ناحية الواقع : فإن غالب الأحكام لا تنظر لتحقق الضوابط المشار إليها في الأمر السامي 571/م في 26/3/1405هـ وإنما تكتفي بقرار الهيئة القضائية العليا , و هذا مخالف للأمر السامي , وقد صدر الأمر السامي البرقي رقم 4/ ب/ 27129 في 8/7/1423هـ القاضي بمراعاة ما قضى به الأمر رقم 4/ ب / 14867في 17/10/1407هـ من قصر معالجة أوضاع المساكن المحدثة على السكن الفعلي وبقدر الحاجة دون الأراضي البيضاء والأحوشة ذات المساحة الكبيرة.
وأجيب : بأن هذا لا يمنع من استصدار حجج استحكام بعد المنع وفقا لضوابط الأمر السامي 571/م في 26/3/1405هـ , والأمر السامي رقم / ب / 14867في 17/10/1407هـ.
ثالثا : أن الفرد بحاجة للسكن وقد لا يتيسر له شراء أرض ثم بناؤها أو شراء عقار جاهز في ظل الغلاء الفاحش للعقارات , وفي تطبيق قرار الهيئة القضائية العليا والأمر السامي 571 تيسير على الناس وحفظ لكرامتهم , لاسيما والسكن من الضروريات.
نوقش : بأن النظر في حاجات الناس إنما يكون وفقا لولاية المحكمة , وقد نص الأمر السامي رقم 21679 في 9/11/1387هـ : « كل من يدعي وضع اليد لا يلتفت لدعواه من الآن فصاعداً» , وكذا أن المحاكم ليست مخولة بتطبيق قرار الهيئة القضائية العليا والأمر السامي 571/م في 26/3/1405هـ وفقا لتعميم الوزارة رقم 012/200/ت في 9/11/1406هـ , و قرار مجلس القضاء الأعلى رقم 502/6 في 7/9/1420هـ , وقرار مجلس القضاء الأعلى رقم 176/5 في 18/2/1418هـ , قرار المحكمة العليا رقم 8/3/3 في 14/3/1436هـ المشار إليها سلفا , كما أن المحاكم ليست مسؤولة عن تقصير الجهات الحكومية في القيام بعملها.
وأجيب بما يلي :
1- أن قرار الهيئة القضائية العليا رقم 186 والأمر السامي رقم 571 , صدرت بناء على تقصير بعض الجهات الحكومية فقد جاء في ديباجة الأمر السامي رقم 571/م في 26/3/1405هـ ما نصه (نشير إلى ما صدر من أوامر وقرارات بشأن منع التعدي على الأراضي وإزالة ما يحدث عليها ومعاقبة المعتدين ومن تلك الأوامر رقم 1909 في 28/8/1399هـ والأمر رقم 15547 في 1/7/1402هـ وقرار مجلس الوزراء رقم 206 في 12/9/1404هـ وحيث لاحظنا عدم قيام لجان مراقبة الأراضي وإزالة التعديات بعملها على الوجه المطلوب مما مكن بعض المواطنين من الإحداث وإقامة منازل لهم على أراضٍ لا يملكونها وسكنهم بها وعند حدوث إشكال بين من أقام المنزل وطرف آخر ورفع الأمر للجهة المختصة تدور مخابرة حول طلب إزالة المنزل الذي تم إحداثه بدعوى أنه اعتداء، وحيث إن السبب الرئيسي في ذلك هو تفسير الجهات المختصة وخاصة الإمارات والبلديات ولجان مراقبة الأراضي وإزالة التعديات التي لم تبادر إلى منع الإحداث وإزالته في بادىء الأمر ولمراجعة عدد من المواطنين بشأن الموضوع وطلبهم إعادة النظر في أمر الإزالة وتحقيقاً للمصلحة العامة. نرغب إليكم اعتماد الآتي .. إلخ ) , وجاء في قرار المحكمة العليا رقم 8/3/3 في 14/3/1436هـ ما نصه (أن قرار الهيئة القضائية العليا رقم (186) وتاريخ 22/4/1395هـ صدر بناء على طلب وزارة الشؤون البلدية والقروية لمعالجة وضع اليد على أراضي البلديات ).
2- أنه جاء في الأمر السامي البرقي رقم 7105 في 25/2/1434هـ والمعمم بتعميم الوزارة رقم 13/ت/4870 في 29/3/1434هـ ما نصه (تصدر أحكام شرعية ـ بناءً على قرار الهيئة القضائية العليا رقم (186) بتاريخ 22/4/1395هـ ببيع الأراضي على من يتمكّن من البناء على أرض حكومية ) وهذا نص صريح في إجازة الأحكام الصادرة من المحاكم بناء على قرار الهيئة وأن المحكمة لها ولاية في ذلك.
الاتجاه الثالث : عدم إصدار حجة استحكام بعد المنع :
وحجتهم في ذلك ما يلي :
أولا : الأمر السامي رقم 21679 في 9/11/1387هـ والذي صرح عن وضع اليد بما نصه : « كل من يدعي وضع اليد لا يلتفت لدعواه من الآن فصاعداً» وهذا الأمر رفع ولاية المحاكم عن إصدار أي حجة استحكام بعد المنع , والقضاء ولاية والولاية إنما تستمد من ولي الأمر , وتأكيدا لهذا المبدأ صدر قرار مجلس القضاء الأعلى رقم 502/6 في 7/9/1420هـ , ورقم 176/5 في 18/2/1418هـ , وقرار المحكمة العليا رقم 8/3/3 في 14/3/1436هـ وغيرها من القرارات وتتضمن نقض حجج استحكام صدرت بعد المنع.
ثانيا : تعميم الوزارة رقم 012/200/ت في 9/11/1406هـ والمتضمن أن المحاكم ليست مخولة بتطبيق قرار الهيئة القضائية العليا والأمر السامي المكمل له , و تطبيق ذلك خاص بالبلدية ثم يحال لكتابة العدل لتوثيق ذلك دون الحاجة لاستخراج حجة استحكام من المحكمة , وتأكيدا لهذا المبدأ صدر قرار مجلس القضاء الأعلى رقم 502/6 في 7/9/1420هـ , ورقم 176/5 في 18/2/1418هـ , وقرار المحكمة العليا رقم 8/3/3 في 14/3/1436هـ وغيرها من القرارات وتتضمن نقض حجج استحكام صدرت بعد المنع.
وقد سبق مناقشة ما جاء في (أولا) و (ثانيا).
ثالثا : أن إثبات الملكية مع استيفاء القيمة يناقض الإحياء , فمقتضى الإحياء ثبوت الملك دون أي قيمة.
نوقش : بأن القيمة المشار إليها ليست من باب بيع الأرض عليه لكن تخرج القيمة المذكورة على مسألة التعزير المالي؛ لكون المنهي خالف تعليمات ولي الأمر بعد التاريخ المحدد.
أجيب : بأن القول بأن أخذ قيمة الأرض تعزير غير مسلم؛ لأن التعزير يحتاج إلى محاكمة، ولا تصادر الأموال بدون حكم , كما أن قرار الهيئة القضائية العليا رقم 186 نص على البيع.
رابعا : أنه ليس في قرار الهيئة القضائية العليا أن تثبت المحكمة ما يدعيه المنهي ثم يفهم بمراجعة البلدية ليدفع الثمن وإنما فيه أنه إذا انتفت الموانع المذكورة في ذلك القرار وكان مدعى الإحياء قام بالإحياء الصحيح فإن الأرض تباع عليه , والمحاكم ليست جهات بيع للأراضي كما أن البيع يكون لدى كتابات العدل ممن لهم أن يبيعوا.
وسبق مناقشة هذه الحجة.
الترجيح :
بعد التأمل فيما سبق فإنه يظهر ضعف الاتجاه الأول وعلى ذلك عمل محاكم الاستئناف فإنها تنقض الحكم فيما كان إحياؤه بعد المنع دون استيفاء القيمة.
وأما الاتجاه الثاني والثالث فلكل منهما حظ من النظر , إلا أنه ظهر مما سبق ما يلي :
أولا : أن المنع مطلقا ونفي الولاية عن المحاكم مخالف للأوامر السامية اللاحقة للمنع والتي أجازت الأحكام الصادرة من المحاكم.
ثانيا : أن المنع خاص بمن خالف الضوابط المنصوص عليها في قرار الهيئة القضائية العليا رقم (186) بتاريخ 22/4/1395هـ , والأمر السامي رقم 571 /م في 26/3/1405هـ , و الأمر السامي رقم 4/ب/ 14867في 17/10/1407هـ.
ثالثا : أن غالب عمل المحاكم في إصدار حجج الاستحكام لمجرد الإحياء فقط أو عدم مخالفة قرار الهيئة القضائية العليا دون تطبيق الضوابط المشار إليها سلفا , مخالف للأوامر السامية.
رابعا : أن ولاية المحاكم بعد المنع محصورة فيما يلي :
1- ألا يعارض العقار خطوط التنظيم على أن يكون التنظيم موجوداً بالفعل على الطبيعة.
2- أن يكون العقار منفكا عن الاختصاصات.
3- ألا يكون العقار عين لمشروع أو اقتطع لأحد.
4- أن يكون البناء منزلا للسكن.
5- أن تثبت حاجة المنهي للمنزل.
6- ألا يوجد لدى المنهي منزل سواه.
7- ألا يكون في بقائه ضرر أو خطر على أحد أو إثارة المشاكل الجماعية.
8- ألا يكون القصد من البناء إحداث هجرة جديدة.
9- أن يكون المنزل بقدر الحاجة فقط.
هذا ما تيسر إعداده وتهيأ إيراده وآمل ممن لديه أي ملاحظة أو إضافة التفضل بالإفادة على البريد الالكتروني (so.g3@hotmail.com).
وبالله التوفيق وصلى الله على نبينا محمد وآله وصحبه وسلم.
إعداد / عبدالاله بن عبدالرحمن الصقيهى