في
الرهن العقاري
كيف
نحقق رواج السوق العقاري
In the mortgage, how do we achieve the popularity of the real estate market
دراسة
شعبه التعمير والاستثمار العقارى في الاسكندريه عن كيفيه رواج السوق العقاري
في
ظل ارتفاع أسعار الفائدة علي القروض
الممنوحة لشراء وحدات سكنية والتي تصل إلى حوالي 16.5 % سنويا فإن هذا الارتفاع من
الأسباب الأساسية لحالة ركود سوق العقارات
في الفترة الراهنة بالإضافة إلى أسباب أخري كثيرة .
وفي
محاولة منا للخروج من هذه النقطة الأساسية لابد من الاتجاه إلى فكر جديد نحوي عملية التسويق العقاري ، لتنشيط سوق العقارات
في الفترة الراهنة ولاشك أن ذلك سوف يؤدي إلى تنشيط السوق عامة بدرجة
ملحوظة إذا ما لاحظنا أن صناعة العقارات يعتمد عليها 62 صناعة بصفة
أساسية علاوة علي كثير من الصناعات التي يمكن أن تؤدي إلى تنشيطها بطريق غير مباشر
ومن هنا كان الفكر في الاتجاه إلى وثيقة
التأمين ولقد بدأت لجنة الدراسات هذه الدراسة ابتداء من تاريخ 8/2001 وكانت الفكرة
تقوم علي إصدار وثيقة تأمين مع الاشتراك في الأرباح علي المستثمر(مشترى الوحدة
السكنية ) الذي يرغب في شراء الوحدة السكنية لصالح البنك الذي يمول عملية الشراء
وذلك علي
الأسس الرئيسية الثلاثة :-
1
– تصدر وثيقة تأمين ثلاثية مع الاشتراك في الأرباح بقيمة القرض لصالح البنك
2
– يسدد العميل قسط الوثيقة لشركة التأمين عن طريق البنك
3
– تسدد شركة التأمين قيمة الوثيقة والتي تعادل قيمة القرض إلى البنك على ثلاث
دفعات 25% بعد ثلث المدة 25%
بعد ثلثي المدة
50% في نهاية المدة
4- يحصل العميل
في نهاية الفترة علي الأرباح المحققة علي الوثيقة
5
– تقوم شركة التأمين بإيداع جزء من الأقساط كوديعة لدي البنك مما يوفر له مزيدا من
السيولة
ولتنفيذ هذا
المشروع علي أكمل وجه يجب أن يكون هناك تعاون أساسي ورغبة صادقة من ثلاثة أطراف
رئيسية وهم:
-
1-
شركة الاستثمار العقاري
2-
البنك
3-
شركة التأمين
وتوفر هذه الدراسة لكل طرف من الأطراف مميزات
عديدة كما انه يكون علي كل منهما التزامات تجاه هذا المشروع وهو كالأتي : -
أولا شركة الاستثمار العقاري :
مميزات
المشروع للشركات
1- يساعد
هذا المشروع على ترويج المخزون من الوحدات السكنية المتوفرة لدى الشركات
2- يوفر
سيولة بنسبة جيدة لديها
3- يخفف
من أعباء ديون القروض تتحملها شركات الاستثمار العقارى سنويا
4- يفتح
الباب أمام هذه الشركات لمشروعات جدي
التزامات شركات
الاستثمار العقارى
لاشك
أن حالة الركود الموجودة بالسوق تستدعي التضحية وإعادة الحسابات فإن هذه الشركات
تتحمل كثيرا من فوائد البنوك سنويا والتي تزيد على 16 % كما أنها تقوم بالبيع
للوحدات السكنية أو التجارية بالتقسيط على فترات طويلة لا تقل عن ثلاث سنوات ولذلك فإنه عند تسويق الوحدات الخاصة بها وعلي
أساس أن البنك سوف يسدد قيمة الوحدة دفعة واحدة فإنه يجب أن تقدم خصما للعميل لا
يقل عن 15 % ويزداد حسب مدة تسليم الوحدة السكنية ،
ولقد
وافقت كثيرا من شركات الاستثمار العقاري علي تقديم هذه النسبة من الخصم وأكثر من
ذلك
ثانيا البنك : -
تقدم هذه الوثيقة للبنك مزايا عديدة منها
1-
عند تقديم البنك قرض للعميل فإنه يضع في اعتباره نسبة من المخاطر كعدم السداد
نتيجة الوفاة أو العجز فإن هذه الوثيقة تغطي هذه النواحي وتقلل مخاطر الائتمان
2
–شركة التأمين تقوم بإيداع جزء من أقساط الوثيقة وديعة لدي البنك وهذه تزيد من
السيولة لدي البنوك وقدرتها علي الإقراض
3
– الخصم الذي يمنح من شركات الاستثمار العقاري للمستثمر مشتري الوحدة السكنية سوف يكون وديعة أيضا لدي البنك
( سوف نتعرض لهذه النقطة فيما بعد)
4- يستفيد البنك من جذب عملاء جدد يتم فتح
حسابات لهم في البنك
5- تسدد الفائدة للبنك شهريا وفى حالة
البنوك العقارية فان الفائدة تسدد في نهاية السنة وهذا بالتالي سوف يحقق فائدة
للبنك
ومن
هنا فلابد أن يقوم البنك الذي يشترك ويوافق علي هذا النظام بتقديم تخفيض نسبة من
الفائدة عن النسبة السائدة في السوق وهذه
سوف تساعد علي ترويج هذا المشروع
ثالثا شركة التأمين : -
أن
شركات التأمين تنفق مبالغ طائلة علي أعمال
الدعاية وعملية خدمة الوثيقة فإنه في هذه الحالة فإن شركات الاستثمار العقاري سوف
توفر عليها ذلك كله وتقدم لها العميل
وعلي
ذلك فإن الشركة التي توافق علي هذا النظام لابد أن تقدم خصما جيدا علي أقساط
الوثيقة وفي هذا الشأن فأن هناك عروض من
شركة مصر للتأمين وشركة الشرق للتأمين وإن
كان العرض المقدم من شركة الشرق للتأمين قدمت نسبة خصم جيده
وإذا
ما توصلنا إلى اتفاق هذه الأطراف الثلاثة فأنة يمكن أن نقدم نموذجا لهذه الوثيقة
كالآتي
أولا:
-
مستثمر
يرغب فى شراء وحدة سكنيه قيمتها 120000 جنيه مائة وعشرون الف جنيه فانه يسدد من
قيمة الثمن 20000 مقدم ثمن الوحدة ويحصل على قرض من البنك بمبلغ 100000 جنيه مائة ألف جنية يسدد علي 12 سنة
قيمة
الخصم المقدم من شركة الاستثمار العقاري = 120000 x 15 % = 18000جنية
قيمة
قسط التأمين السنوي للوثيقة الثلاثية = 8600
جنية قيمة الأرباح لكل مبلغ تأمين قدره
100000 جنيه =
9000 جنيه ( تم رفع هذا المبلغ فى هذا
العام 2002 من 85 جنيه الى 90 جنيه )
ويتم
سداد القرض كالآتى
1-
25000 جنيه بعد 4 سنوات
2-
25000 جنيه بعد 8 سنوات
3-
50000 جنيه
بعد 12 سنه
يتم
إيداع قيمة الخصم الذي يحصل عليه من شركة الاستثمار العقارى وقدره 18000 جنيه
وديعة لدى البنك بسعر الفائدة السائد بالسوق حوالي 10% لصالح المستثمر يحصل عليه
مع الفوائد فى نهاية الفترة أو عند سداد القرض والتي تبلغ فى نهاية المدة 56300
جنيه ستة وخمسون ألف وثلاثمائة جنيه مصري
ويمكن أن يستخدم هذا المبلغ فى الآتى
1-
تغطية أي عقبات تعترض المشروع كتغطية جزء من فائدة البنك أو
قسط الوثيقة
2-
عند تأخر العميل فى سداد أي قسط من
الأقساط
3-
ويمكن استخدامه فى سداد آخر ثلاث سنوات
من الوثيقة وبذلك يسدد العميل 9 سنوات فقط
والجدول
التالي يبين كيفية سداد القرض بهذه الطريقة
|
القسط الشهري
|
إجمالي
القسط السنوي(قسط+فائده )
|
فائدة البنك 13%
|
سداد
الوثيقة
|
قيمة قسط الوثيقة
|
قيمة
القرض
|
|
|
1800.00
|
21600.00
|
13000.00
|
|
8600.00
|
100000
|
السنة الأولى
|
|
1800.00
|
21600.00
|
13000.00
|
|
8600.00
|
100000
|
السنة
الثانية
|
|
1800.00
|
21600.00
|
13000.00
|
|
8600.00
|
100000
|
السنة
الثالثة
|
|
1800.00
|
21600.00
|
13000.00
|
25000.00
|
8600.00
|
100000
|
السنة
الرابعة
|
|
1529.17
|
18350.00
|
9750.00
|
|
8600.00
|
75000
|
السنة
الخامسة
|
|
1529.17
|
18350.00
|
9750.00
|
|
8600.00
|
75000
|
السنة
السادسة
|
|
1529.17
|
18350.00
|
9750.00
|
|
8600.00
|
75000.
|
السنة
السابعة
|
|
1529.17
|
18350.00
|
9750.00
|
25000.00
|
8600.00
|
75000
|
السنة
الثامنة
|
|
1258.33
|
15100.00
|
6500.00
|
|
8600.00
|
50000
|
السنة
التاسعة
|
|
1258.33
|
15100.00
|
6500.00
|
|
8600.00
|
50000
|
السنة
العاشرة
|
|
1258.33
|
15100.00
|
6500.00
|
|
8600.00
|
50000
|
السنة
الحادية عشر
|
|
1258.33
|
15100.00
|
6500.00
|
50000.00
|
8600.00
|
50000
|
السنة
الثانية عشر
|
|
|
|
|
|
|
0.00
|
رصيد
البنك فى نهاية الفترة
|
|
|
|
|
108000.00
|
|
|
قيمة
الأرباح نهاية المدة
|
|
|
220200.00
|
=
117000.00
|
+
|
103200.00
|
|
اجمالى
ما سدده المستثمر طوال فترة السداد
|
|
|
208000.00
|
100000
|
+
|
108000
|
أجمالي
ما يحصل عليه العميل فى نهاية المدة ( الأرباح + القرض )
|
|
|
|
(12200.00)
|
|
|
|
قيمة
تكلفة القرض
|
|
|
|
(0.01)
|
|
|
|
النسبة
المئوية سنويا لتكلفة القرض=
|
|
من
الجدول السابق يتبين لنا الآتى
1-
حصل العميل على
قيمة أرباح الوثيقة والتي تبلغ 108000 جنيه
2-
إن تكلفة الفوائد على القرض 1% سنويا
وذلك بعد خصم ما حصل عليه من أرباح الوثيقة
3-
يحصل العميل فى نهاية المدة على قيمة
الوديعة مع الفوائد وهى بعد 12 سنة يصل الى 56300 جنيه
4-
تكلفة القرض على العميل 12200 جنيه وحصل العميل فى نهاية الفترة على 56300 جنيه
وبذلك يكون العميل حقق ربح قدره
=56300-12200 =44100 جنيه
أي
أن اجمالى المبلغ الذى سدده من قيمة القرض
= 100000-44100 =55900 جنيه
وذلك
بشرط الانتظام فى سداد الأقساط
4-
يمكن للعميل سداد تسعة سنوات فقط وتستغل قيمة الوديعة فى سداد الثلاث سنوات
التالية
ولكن قد
يأخذ البعض على هذا المشروع أن قيمة القسط الذى يسدده المستثمر عالية وتمثل عائق
فى سبيل تنفيذ هذا المشروع وعلى ذلك فأننا حاولنا تطوير هذه الوثيقة بحيث يمكن
تخفيض القسط وذلك بتخفيض قسط تأمين الوثيقة الثلاثية بأحد الطرق الآتية
أولا :
يمكن
عمل وثيقة تامين ثلاثية مع الاشتراك فى الأرباح على 75% من قيمة القرض على أن يحصل
البنك على قيمة دفعات سداد الوثيقة التي تسددها شركة التأمين لسداد 75% من قيمة
القرض على ثلاثة دفعات حسب مدة القرض ويحصل على 25% الباقية من قيمة القرض من
أرباح الوثيقة فى نهاية المدة وبذلك يسدد
المستثمر قيمة الفائدة المستحقة على القرض فقط لمدة 12 سنة بالإضافة ألي قسط التامين
ويتم
عمل وثيقة تأمين مؤقتة على الحياة بما يعادل 25% من قيمة القرض وتبلغ اجمالى
تكلفتها ويبين الجدول فى الصفحة التالية كيفية سداد قرض بهذه الطريقة
|
القسط الشهري
|
اجمالى
القسط السنوي(قسط+
فائده
)
|
فائدة
البنك 13%
|
سداد
الوثيقة
|
قيمة
قسط الوثيقة
|
قيمة
القرض
|
|
|
1620.83
|
19450.00
|
13000.00
|
|
6450.00
|
100000.00
|
السنة
الأولى
|
|
1620.83
|
19450.00
|
13000.00
|
|
6450.00
|
100000.00
|
السنة
الثانية
|
|
1620.83
|
19450.00
|
13000.00
|
|
6450.00
|
100000.00
|
السنة
الثالثة
|
|
1620.83
|
19450.00
|
13000.00
|
14062.50
|
6450.00
|
100000.00
|
السنة
الرابعة
|
|
1468.49
|
17621.88
|
11171.88
|
|
6450.00
|
85937.50
|
السنة
الخامسة
|
|
1468.49
|
17621.88
|
11171.88
|
|
6450.00
|
85937.50
|
السنة
السادسة
|
|
1468.49
|
17621.88
|
11171.88
|
|
6450.00
|
85937.50
|
السنة
السابعة
|
|
1468.49
|
17621.88
|
11171.88
|
14062.50
|
6450.00
|
85937.50
|
السنة
الثامنة
|
|
1316.15
|
15793.75
|
9343.75
|
|
6450.00
|
71875.00
|
السنة
التاسعة
|
|
1316.15
|
15793.75
|
9343.75
|
|
6450.00
|
71875.00
|
السنة
العاشرة
|
|
1316.15
|
15793.75
|
9343.75
|
|
6450.00
|
71875.00
|
السنة
الحادية عشر
|
|
1316.15
|
15793.75
|
9343.75
|
28125.00
|
6450.00
|
71875.00
|
السنة
الثانية عشر
|
|
|
|
5687.50
|
|
|
43750.00
|
رصيد
البنك فى نهاية الفترة
|
|
|
|
|
81000.00
|
|
|
قيمة
الأرباح نهاية المدة
|
|
|
|
|
37250.00
|
|
|
صافى
ربح المستثمر بعد خصم الرصيد المتبقي للبنك
|
|
|
211462.50
|
139750.00
|
+
|
77400.00
|
اجمالى
ما سدده المستثمر طوال فترة السداد (قسط + فائدة+وثيقة تأمين مؤقتة )
|
|
|
|
2850.00
|
|
|
|
قسط
وثيقة تامين على الحياة مؤقتة
|
|
|
|
214312.50
|
|
|
|
اجمالى
ما دفعه العميل
|
|
|
|
137250.00
|
|
|
|
اجمالى
ما يحصل عليه العميل فى نهاية المدة ( صافى الربح + القرض )
|
|
|
|
(77062.50)
|
|
|
|
|
قيمة تكلفة القرض
|
|
|
(0.06)
|
|
|
|
وبذلك
يكون سعر الفائدة السنوي
|
|
من
الجدول السابق يمكن أن نستنج الآتى
1- حصل العميل
على قيمة أرباح الوثيقة والتي تبلغ
2-
إن تكلفة الفوائد على القرض أصبحت 6 % سنويا
2-
يحصل العميل فى نهاية المدة على قيمة
الوديعة مع الفوائد وهى بعد 12 سنة يصل الى 56300 جنيه
تكلفة القرض على العميل 77062 جنيه وحصل العميل فى نهاية
الفترة على 56300 جنيه وبذلك يكون التكلفة الفعلية للقرض لمدة 12 سنة =56300- 77062
=- 20762 جنيه
تصبح النسبة المئوية للفائدة على القرض = 20762/100000/12*%=1,7 %
3-
يمكن للعميل سداد تقريبا حوالي تسعة سنوات فقط وتستغل قيمة الوديعة فى سداد الثلاث
سنوات التالية
ثانيا
يمكن
عمل وثيقة تامين ثلاثية مع الاشتراك فى الأرباح على 50% من قيمة القرض على أن يحصل
البنك على قيمة دفعات سداد الوثيقة التي تسددها شركة التأمين لسداد 50% من قيمة القرض
على ثلاثة دفعات حسب مدة القرض ويحصل على 50% الباقية من قيمة القرض من أرباح
الوثيقة فى نهاية المدة وبذلك يسدد
المستثمر قيمة الفائدة المستحقة على القرض فقط لمدة 12 سنة بالإضافة ألي قسط
التامين
ويتم
عمل وثيقة تأمين مؤقتة على الحياة بما يعادل 50% من قيمة القرض وتبلغ اجمالى
تكلفتها حوالي 5700 جنيه لمدة 12 سنة
ويبين
الجدول فى الصفحة التالية كيفية سداد قرض بهذه الطريقة
|
القسط الشهري
|
اجمالى
القسط السنوي(قسط+ فائده )
|
فائدة
البنك 13%
|
سداد الوثيقة
|
قيمة
قسط الوثيقة
|
قيمة
القرض
|
|
|
1441.67
|
17300.00
|
13000.00
|
|
4300.00
|
100000.00
|
السنة
الأولى
|
|
1441.67
|
17300.00
|
13000.00
|
|
4300.00
|
100000.00
|
السنة
الثانية
|
|
1441.67
|
17300.00
|
13000.00
|
|
4300.00
|
100000.00
|
السنة
الثالثة
|
|
1441.67
|
17300.00
|
13000.00
|
12500.00
|
4300.00
|
100000.00
|
السنة
الرابعة
|
|
1306.25
|
15675.00
|
11375.00
|
|
4300.00
|
87500.00
|
السنة
الخامسة
|
|
1306.25
|
15675.00
|
11375.00
|
|
4300.00
|
87500.00
|
السنة
السادسة
|
|
1306.25
|
15675.00
|
11375.00
|
|
4300.00
|
87500.00
|
السنة
السابعة
|
|
1306.25
|
15675.00
|
11375.00
|
12500.00
|
4300.00
|
87500.00
|
السنة
الثامنة
|
|
1170.83
|
14050.00
|
9750.00
|
|
4300.00
|
75000.00
|
السنة
التاسعة
|
|
1170.83
|
14050.00
|
9750.00
|
|
4300.00
|
75000.00
|
السنة
العاشرة
|
|
1170.83
|
14050.00
|
9750.00
|
|
4300.00
|
75000.00
|
السنة
الحادية عشر
|
|
1170.83
|
14050.00
|
9750.00
|
25000.00
|
4300.00
|
75000.00
|
السنة
الثانية عشر
|
|
|
|
6500.00
|
|
|
50000.00
|
|
|
|
|
|
54000.00
|
|
|
قيمة
الأرباح نهاية المدة
|
|
|
|
|
4000.00
|
|
صافى
ربح المستثمر بعد خصم الرصيد المتبقي للبنك
|
|
|
|
188100.00
|
=
143000.00
|
+
|
51600.00
|
اجمالى
ما سدده العميل طوال فترة السداد (قسط + فائدة )
|
|
|
|
5700.00
|
|
|
|
قسط
وثيقة تامين على الحياة مؤقتة
|
|
|
|
193800.00
|
|
|
|
اجمالى
ما دفعه العميل
|
|
|
|
104000.00
|
|
|
|
اجمالى
ما يحصل عليه العميل فى نهاية المدة ( صافى الربح + القرض )
|
|
|
|
(89800.00)
|
|
|
|
قيمة تكلفة القرض
|
|
|
|
(0.07)
|
|
|
|
وبذلك
يكون سعر الفائدة السنوي
|
|
من
الجدول السابق يمكن أن نستنج الآتى
1- إن تكلفة
الفوائد على القرض أصبحت 7 % سنويا
3-
يحصل العميل فى نهاية المدة على قيمة
الوديعة مع الفوائد وهى بعد 12 سنة تصل
الى 56300 جنيه
تكلفة القرض على العميل 89800 جنيه وحصل العميل فى نهاية
الفترة على 56300 جنيه وبذلك يكون التكلفة الفعلية للقرض لمدة 12 سنة =56300- 89800
=- 33500 جنيه
بمعنى أن معدل الفائدة السنوية تصل الى 33500/12/100000 *%=2,8%
4
- يمكن للعميل سداد تسعة سنوات فقط وتستغل قيمة الوديعة فى سداد الثلاث سنوات
التالية
خاتمة
أن هذه الفكرة
التى ذكرناها سابقا هى محاولة لإيجاد طريقة لتنشيط حركة الاستثمار العقارى والذي
سوف يؤدى الى دوران عجلة الإنتاج فى حوالى 62 صناعة أخرى وهذه الطريقة تمتاز
بالمرونة فى التطبيق بحيث أن ما ذكرناه سابقا هو مجرد أمثلة قابلة للتغير بأي نسبة
مطلوبة وحسب ظروف كل مشترى للوحدة
كما أن هذا
الأسلوب يخفف كثيرا عن كاهل الراغبين فى شراء وحدات سكنيه لحل مشكلة المسكن وأننا
نتمنى من كل من يطلع على هذه الدراسة أن يعمل على تفعيلها وتطويرها بأفكار جديدة
فقد استمرت هذه الدراسة ما يزيد على عام كامل ونحن نحاول أن نطورها حتى وصلنا الى
هذا النظام