أسئلة و أجوبة في القانون المدني (الحقوق العينية و التبعية)

ضمانات للدائن استيفاء حقه وهذا أما بالتنفيذ أو الوفاء الاختياري أو بالتنفيذ الجبري " تنفيذ التزام جبرا على المدين " م 199 مدني المدين متعهد بأداء مالي والتنفيذ الجبري الغرض الرئيسي منه هو الحصول على التنفيذ العيني فهو عين ما التزام به المدين فالأصل هو التنفيذ العيني " يجبر المدين على تنفيذ التزامه عينيا " .

س : متى يعدل عن التنفيذ العيني ؟

 أن تخلفت شروط التنفيذ العيني أي استحال التنفيذ العيني وهذه الاستحالة أما بسبب أجنبي أو بخطأ المدين والالتزام ينقضي أن اثبت المدين أن الوفاء به أصبح مستحيل لسبب أجنبي لا يد له فيه وهذا بحسب نص القانون وطالما أثبت الدائن الالتزام في ذمة المدين أن يثبت براءة ذمته منه .

س : وأن ثبت السبب الأجنبي واستحال تنفيذ الالتزام هل يتم التنفيذ بتعويض ؟

 لا لأن الاستحالة راجعة لسبب أجنبي لا يد له قيمة وهنا ينقضي الالتزام وفي العقود الملزمة للجانبين إذا انقضي الالتزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة وينفسخ العقد بقوة القانون ولا محل الالتزام بمقابل . بينما أن استحال الالتزام بسبب راجع المدين فهذا سبب للفسخ وليس الانفساخ أو سبب للعدول من التنفيذ العيني للتنفيذ بمقابل . \

هام : حينما يعدل من التنفيذ العيني إلي التنفيذ بعوض أو للتنفيذ بمقابل فهل تغير الالتزام أم نفس الالتزام وتغيرت طبيعة تنفيذه ؟

 نجد أن الالتزام هو ذاته لكن طريقة تنفيذه تغيرت وعلى ذلك تنتقل ذات الضمانات لضمان التنفيذ بعوض فالكفيل ضامن الالتزام .

س : ما هي ضمانات الدائن في استيفاء حقه ؟

 قديما في الروماني كان شخص المدين هو الضامن فإن لم ينفذ المدين التزامه عينيا استرقه الدائن

وعدل عن التنفيذ الشخصي إلي حرية الشخص وهل التنفيذ العيني بقصر الحرية موجود في العصر الحديث ؟ موجود لاستيفاء بعض ديون الدولة المحددة على سبيل الحصر وهي الغرامات ، وفي القانون المصري يعرف الإكراه البدني كوسيلة للتنفيذ في ديون الدولة المتعلقة بالغرامات في الحدود المبينة في القانون

س : هل يستخدم الإكراه البدني عن الغرامة تهديدية ؟

 أن كان تنفيذ الالتزام عينا غير ممكن أو غير ملائم إلا أن قام به المدين بنفسه جاز للدائن الحصول على حكم بإلزامه بهذا التنفيذ وأن امتنع حكم بالغرامة التهديدية . يشترط أن يكون الإكراه البدني ثابت لدي المحكمة وفي مصر هناك أجر النفقة ( حضانة – أب – ابن – زوجة – مطلقة ) .

فإن تبين للمحكمة التي أصدرت حكم بالنفقة قدرة المحكوم عليه على الوفاء فامتنع حكم عليه 30 يوم حبس فإن وفي بما عليه سقطت هذه المدني فهنا استخدام الإكراه البدني لإلزامه بالدفع وليس بديل عنه . وفي التعويضات الناشئة عن الجريمة أو المقضي بها الغير الحكومة يستخدم الإكراه البدني كوسيلة ضغط

س : ما هي الضمانات التي تطمئن الدائن وتعظم فرصة في استيفاء حقه ؟

1- الذمة المالية للمدين ( الضمان العام للدائن ) فأموال لمدين جميعها ضامن للوفاء بديونه سواء ما كان موجود فيها عند نشوء الالتزام أو ما كسبه لاحقا وجميع الدائنون متساوون في إمكان حصولهم على حقهم إلا من كان له حق التقدم ومن كان له حق التقدم يسمي دائن ممتاز . على ذلك الدائن محل حقه هو تعهد المدين بالوفاء بالأداء والنتيجة أن المدين يكون مسئول مسئولية شخصية في كل أمواله بغير تحديد أن تزاحم الدائنون وكلهم دائنون عاديون لا يتقدم صاحب الدين الأول في النشأة فإن كفت الأموال فلا مشكلة وأن لم تكف يتم الاقتسام قسمة غرماء أي كل بنسبة دينه .

مخاطر الضمان العام :

1- يستطيع المدين التصرف في أمواله التي كانت موجودة عند نشأة الالتزام وللدائن حقه التتبع لأن حقه لا يحصر في مال معين لدي المدين

2- قد يزيد المدين التزاماته كان يفترض مثلا وبالتالي سيتزاحم الدائنون

س : هل المشرع لم يعط للدائن وسائل محافظة على الضمان العام ؟

أعطاه وسائل عامة أخري خاصة

أ‌- الوسائل العامة : تحقيقي الدين ، التدخل في الدعاوى التي ترفع من المدين أو عليه لمنع التواطؤ والغش ، رفع دعوى للتحفظ على أموال المدين

ب‌- الوسائل الخاصة : دعوى غير مباشرة ، دعوى بوليصة أو دعوى عدم نفاذ التصرف ، دعوى صورية ، الإعسار .

الدعوى غير المباشر : يرفعها الدائن على مدين مدينه باسم مدينه ولا يتعلق الحق فيها بشخص المدين ويتعلق بحق قابل للحجز ولابد من أن يثبت الدائن أن المدين الأصلي لم يستعمل حقه مما أدي لإعساره أو زيادة إعساره والدعوى المباشرة وأن كانت تحمي الدائن إلا أنه لا تحميه إلا قليلا لأنه قد يتعرض فيها للتزاحم من غيره من الدائنين .

دعوى الصورية : المدين يسلك تصرف حقيقي بتصرف ظاهر وقد تكون الصورية نسبية أي أن التصرف قائم في حدوده وقد تكون الصورية مطلقة وللدائن متى كان حسن النية أن يتمسك بالعقد الصوري ويثبته بجميع طرق الإثبات

دعوى الإعسار : ترفع من الدائنين أن اثبت أحدهم أن حقوق المدين الحالي لا تكفي لسداد ديونه ويحق للقاضي أن يجعل كل الديون لمؤجلة حالة – ولا ينفذ في حق الدائنين الوفاء الاختياري في حق الدائنين – لا ينفذ في حق الدائنين أي إنقاص في الحقوق أو زيادة في الالتزامات – تثبت المواقف وعلى ذلك هذه الوسائل على أهميتها إلا أنها لا توفر الحماية الكافية

س : ما هي الحماية الإضافية ؟

 التأمينات وهناك نوعين وهي التأمينات الشخصية والتأمينات العينية والأولي جوهرها أن يطلب الدائن من المدين أن يقدم شخص ثالث يسمي كفيل يتعهد بالوفاء بالالتزام الأصلي أن لم يف به المدين وهنا أصبح للدائن ضمانات الأول ضمان المدين والثاني ضمان الكفيل .

 وهذه الحماية بها احتمالية لا مكان وقوع التزاحم بين الدائن ودائني الكفيل .

 أما الثانية وهي التأمينات العينية : فيها يطلب الدائن أن تقرر له حق عيني على مال معين لضمان الوفاء بالدين أن لم يف به المدين سمي بالحق العيني لأنه سلطة مباشرة على الشيء فإن باعه المدين باعه محمل بالرهن وأن حل ميعاد الوفاء نفذ بهذا الرهن على العقار في أي يد كان

المال الذي يقدم ضمانا ليس بالضرورة أن يكون مملوك للمدين والكفيل العيني الذي قرر هنا على ماله حل محل الدين ولم ينفذ فالدائن ينفذ على مال معين من مال الكفيل أما الكفيل الشخص يعد ضامن في كل ذمته المالية وأن باع أي مال من أمواله قبل حلول ميعاد الدين لا يمكن التنفيذ على هذا المال أو الكفيل العيني فالأمر عنده بعكس ذلك

ما هي الضمانات التي يقدمها التأمين العيني للدائن ؟

1- يعطيه حق التقدم ( الأفضلية ) أو يكون للدائن أن يقتضي حقه من ثمن المال بالأفضلية والتقدم على الدائنين العاديين جميعا والدائن صاحب المرتبة الأولي لأنه متقدم في القيد على الثاني يتقدم عليه في التنفيذ والحق في التقدم لا يحرمه من حقه في الضمان العام

2- يعطي للدائن الممتاز حق التتبع أي يستطيع أن ينفذ بحقه على هذا المال في أي يد كان طالما أن حقه نافذ تجاه الغير بصرف النظر عما اكتسب عليه من حقوقه بشرط أن يكون حقه نافذا مثال عقار تقرر عليه رهن رسمي ونشأ حق الرهن وأهمل من تقرر الرهن لمصلحته في قيده في الرهن العقاري بعدها باعه الشخص هناك يجوز التتبع لعدم التسجيل .

ما هي الحقوق العينية التبعية ؟

أ‌- عقود رهن رسمي ورهن حيازي ب-حق الامتياز جـ-حقوق اختصاص وامتياز

 حينما يتكاثر الدائنين على الذمة المالية يتزاحموا على سبيل المساواة لأن كلهم لهم نفس الطبيعة وحقوقهم لا ترد على مال معين فلا يتميزوا بحسب مصدر الحق أو تاريخ العقد ويتزاحمون كل منهم بحسب قيمة دينه والنتيجة أن كل منهم يتعرض لخسارة جزء من حقه وبناء عليه قد يتقدم عليهم من له حق التقدم ويسمي بدائن ممتاز فالدائن يسعي لتأمين نفسه وصور ذلك :

أ- تأمين شخصي :

 ذمة المدين وحدة لا تكفي وبحاجة الكفيل فيأتي الكفيل متعهد بأن يفي بالتزام المدين أن لم يقم بالوفاء وهنا للدائن ذمتان ماليتان ولكنها لا تعطي إطئمنان كامل للدائن لأنه كما يتعرض لتزاحم دائني المدين قد يتعرض لتزاحم دائني الكفيل كما أن الكفيل قد يتصرف في جزء من أمواله وليس للدائن ملاحقته . أسبق تاريخيا من نظام التأمين العيني لأن التضامن بين الأسر كان أكثر ظهورا مما هو في وقتنا الحالي . قديما كان ينظر للمنقولات على أنها قليلة القيمة ولا تكفي للضمان . ملكية العقارات لم تعرف إلا متأخرا وبناء عليه كان لا يمكن لشخص امتلاك مال معين.

ب- تأمين عيني :

1- رهن رسمي

2- رهن حيازى

3- حق اختصاص

4- حق امتياز

 وهذه تعرف بالحقوق العينية التبعية وهي تختلف عن العينية الأصلية وهذه الأخير سميت بعينية لأنها تعطي صاحبها حق الاستئثار بالشيء وأصلية لأنها مقصودة لذاتها . أما العينية التبعية ففيها توجد الحقوق العينية التبعية لضمان حق شخصي والحق العيني التبعي يخول الدائن ميزتين :

1- حق التقدم أو حق الأفضلية أو الأسبقية وهذا التقدم يكون على جميع الدائنين العاديين بصرف النظر عن قيمة حقهم ويتقدم كذلك على الدائنين التاليين له في المرتبة

2- حق التتبع أي يستطيع الدائن باعتباره يجمع بين صفتين فله أن ينفذ على حقه على المال في أي يد كان

 الفكر لم يتطور للوصول لهذه التأمينات إلا مؤخرا لأنه يتصور أن صاحب الحق الكامل يمكن أن يشاركه فيه غيره .

 في التأمين العيني كان يقوم المدين بنقل ملكية عقاره على سبيل الضمان للدائن وهذا ما يعرف بالبيع الوفائي وظل هذا موجود في الفترة القديمة ووجد أن هذه الصورة لا يراعي فيها المدين الاهتمام بأمواله لأنه كان ممكن شخص يعطي لآخر عقار بقيمة مليون جنية مقابل دينه النصف مليون .

 نقدم في التاريخ الرهن الحيازي على الرسمي لأن هناك فارق بين إبرام الرهن ( ينشئ الحق العيني ) ونفاذ الرهن ( إعلان الغير والاحتجاج به قبل الغير وسيلة الاحتجاج لابد من أن تكون ظاهرة قديما لم يكن موجود سوي نقل الحيازة من الراهن للدائن المرتهن فالحيازة كانت وسيلة ظاهرة كافية للإعلان لكن الفكر وجد وسيلة أخري مع التطور وهي القيد في السجلات وعرف الرهن الرسمي مؤخرا لأن الفكر الإنساني تأخر في معرفة وسيلة .

 المشرع قام بعمل أبواب للرهن الرسمي والحيازي وحق الاختصاص والامتياز لكن المشرع اعتبر أن الرهن الرسمي هو موطن الأحكام العامة للحقوق العينية التبعية

1- الرهن الرسمي :

ستحدث فيه عن :

أ‌- إنشاء الرهن

 ب- آثار الرهن

 جـ-انقضاء الرهن

وسنتكلم عن آثاره في مواجهة المتعاقدين وفي مواجهة الغير

تعريفه : نص القانون على أن الرهن الرسمي عقد يطلق على الحق الغير المتولد عن العقد أو ينشأ كمصدر للحق العيني التبعي فهو عقد على عقار يخصص الدائن للوفاء بحقه ويكون للدائن بمقتضاه التقدم على الدائنين العاديين والتاليين له في المرتبة وله حق التتبع .

إنشاؤه أو انعقاده أو كيفية إبرامه :

س : ما هي صور إبرام العقود ؟ رضائي – شكلي – عيني

الأصل في العقود الرضائية أي يلزم ويكفي لإبرامه تلاقي إراديتين متطابقتين ونص القانون على أنه " يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إراديتين متعاقدين مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد "

وبالنسبة لعقد الرهن الرسمي : الأصل في العقود جميعا الرضائية ويوجد نص في القانون على " لا ينعقد الرهن إلا أن كان بورقة رسمية " دليل على أن عقد الرهن الرسمي شكلي لا يكفي فيه الرضائية فلابد من عنصر رسمي وهو الشكلية

1- فهناك ركن عام – التراضي

2- ركن خاص موضوعي – شروط لازمة لإبرام عقد الرهن الرسمي مخصوص

3- ركن شكلي

1- الشروط العامة : لابد من إراديتين يتراضينا بمن ذي أهلية وهذا يطرح سؤال من هم أطراف العقد اللذين سنبحث عن إرادتهم ورضائهم وأهليتهم ؟ بحسب نص القانون الطرف الأول هو الدائن ويسمي بالدائن المرتهن والطرف الثاني هو الراهن الذي قرر الرهن على ماله للوفاء وهو قد يكون المدين أو الكفيل العيني .

يجب توافر الأهلية والمقصود هنا أهلية الأداء – القدرة على مباشرة التصرفات القانونية بنفس الشخص اكتسابا للحقوق وتحملا الالتزامات المترتبة على ذلك ومناطها هو التمييز والرشد وعلى ذلك أهلية الأداء تزيد وتنقص مع خطورة التصرف فالمرتهن الذي يريد ضمان لحقه ومن هنا لابد في الدائن المرتهن من أهلية التمييز فقط .

أما الراهن فقد يكون راهن مدين فهو قدم رهنه ضمان الدين عليه وهذا عمل من أعمال المعارضة فهو في حاجة لأهلية تصرف وأن كان التصرف تبرع فهو في حاجة الأهلية تبرع . ويتم التعبير عن الإرادة أما من الشخص نفسه أو بغيره فما هي صور التعبير عن إرادته بغيره ؟

بالوكالة القانونية : القاصر عليه ولي أو وصي والولي هو الأب أو الجد أما الوصي من هو غير الأب والجد أما القيم فهو في حكم القاصر وذلك كالمحجوز عليه والسفيه وتعينه المحكمة

الوكالة الاتفاقية : الراهن سيوكل غيره في تقرير رهن على ماله سواء لضمان دين على نفسه أو على غيره س : هل يتجاوز في أهليته لأنه ليس هو من سيبرم التصرف وسيبرمه الوكيل ؟ أهلية الموكل لازمة هنا بجوار أهلية الوكيل وذلك لأن الموكل هو الذي يتحمل آثار التصرف فإن كان الراهن غير مدين يلزم أهلية التبرع

س : ما هو شكل الوكالة ؟

 هناك قاعدة واردة في النص " يتعين أن يتوافر في الوكالة ذات الشكل القانوني المستلزم في العمل القانوني محل الوكالة " وعلى ذلك فالرسمية شرط لإبرام عقد الرهن فهي شرط لإبرام عقد الوكالة " الوكالة الواردة لألفاظ عامة لا تخصيص فيها النوع العمل القانون ولا تحول الوكيل صفة إلا في أعمال الإدارة " والوكالة هنا خاصة . أن كان الرهن ضمان لدين الغير لابد من تحديد المال الذي يصح للوكيل أن يرهنه ضمان للدين .

 الرأي الغالب هو تحديد لمال دائما لأن هذا أحد عناصر الرسمية ويتعين هنا على الموكل بالرهن كعمل من أعمال التصرف أن يعين العقار المرهون تعيين صحيح دقيق لأن هذا أحد عناصر الرسمية .

هل يصح أن تكون الوكالة عرفية ويأتي الوكيل ويبرم عقد رهن رسمي ؟

 المشرع استلزم لصحة الوكالة أن تكون رسمية هنا ومن هنا الوكالة أصلا باطلة . التعبير عن الإرادة بالنيابة : الوالي سلطاته أوسع من الوصي والوصي سلطته أوسع من القيم.

قيام النائب القانوني بالارتهان .انبثاق للدين لمن هو مقرر تحت وصايته وهو يتم بغير إذن المحكمة لأنه نافع نفعا محصنا لمن هو تحت ولايته الرهن أن كان من الوصي أو القيم " لا يجوز للوصي بغير إذن المحكمة أن يباشر التصرفات الآتية 1- إنشاء التصرفات والحقوق العينية الأصلية والتبعية "

الوالي يمكنه إبرام الرهن عمن تحت ولايته ولابد له من إذن محكمة أن أراد أن يرهن والأب يعامل معاملة الجد ويتعين عليه الحصول على إذن محكمة والمشرع نص على أنه " لا يجوز للأب أن يتصرف في عقار أو محل تجاري أو أوراق تجارية أن زادت قيمته عن 300 جنية إلا بإذن محكمة "

تقرير الرهن على سبيل التبرع بالنيابة :

رأي ذهب للتمسك بالنص " لا يجوز للولي التبرع بمال القاصر إلا لأداء واجب إنساني أو عائلي ؟بإذن المحكمة "

 فإن كلن الرهن على سبيل التبرع لابد فيه أيضا من أخذ إذن المحكمة ونحن شخصيا لا نوافق على ذلك لأن القانون نص على أن الأب لا يمكنه أن يرهن مال ابنه لاستيفاء دين عليه على الأب فكيف نجيز أن يرهن لمصلحة الغير .

الشروط الموضوعية الخاصة :

أ- الشروط الخاصة بالعقار المرهون :

" لا يجوز أن يرد الرهن الرسمي إلا على عقار ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك " فلا يصح تقرير رهن رسم على منقول مادي أو معنوي بصرف النظر عن قيمته ذلك لأن شرط نفاذ الرهن يستلزم قيد في السجلات أما المنقولات فهي ليست ثابتة ويتعذر قيدها لكثرة تنقلها وذلك ما لم يوجد نص بخلاف ذلك

س : من الذي يملك رهن العقار ؟

 المالك وهو من اجتمعت له سلطات الاستعمال والتصرف والاستغلال على الشيء وهذه ملكية تامة وهناك مالك له ملكية رقبة وهي سلطة التصرف

س : ما هو الحكم أن تقرر رهن رسمي على ملكية الرقبة ثم آلت سلطة الاستعمال والاستغلال لاحقا للراهن ؟

التنفيذ بالتتبع على سلطتي الاستعمال والاستغلال

1- ويقصد بالعقار الشيء الثابت بحيزه ولا يمكن أن يتلف أن تم نقله وكل حق مقرر عليه يعد حق عيني تبعي فهل صح رهن الحق العيني العقاري ؟ أو هل يصح رهن حق الانتفاع ؟ رأي ذهب إلي أن هذا غير حائز خصوصا أنه كان يوجد نص يجيز رهن حق الانتفاع ثم حذف . أما الرأي الآخر وهذا هو الأرجح – نحن لا تريد رهن المنقول لصعوبة قيده وطالما أمكن قيد العقار فلا يوجد ما يمنع رهنه طالما أنه يصح .بيعه استقلالا وحق الانتفاع يصبح بيعه استقلالا إذن يجوز رهنه

2- ويجب أن يكون العقار المرهون مما يصح التعامل فيه وبيعه في المزاد العلني وهذا مقرر لأن الفرض من الرهن تمكين المرتهن التنفيذ على العقار وبيعه بالمزاد العلني لاستيفاء حقه ومن هنا لابد من أن يكون جائز التعامل فيه حتى يمكن بيعه

س : هل يصح رهن الملكية الزراعية الصغيرة ؟

 الرأي الغالب أن هذا جائز لأن بالتأمل الأحكام المنظمة للملكية الزراعية الصغيرة أنه يمكن التنفيذ عليها في أكثر من صورة :

1- إنذار ملكيته أكثر من خسة أفدنه

2- يمكن للراهن التصرف في الملكية الزراعية الصغيرة للمتصرف إليه

3- المشرع أراد حماية الفلاح نفسه ولكن لم يرد خروج الأرض الزراعية من التداول

س : هل يصح رهن العقار المملوك للراهن تحت شرط مانع من التصرف ؟

هذا يقصد به أن تؤول ملكية العقار محملة بشرط مانع من التصرف فهل المنع من التصرف يتطرق لمنع الرهن ؟

 هناك رأي ذهب كذلك لأنهم رأوا أن كلمة المنع من التصرف تنصرف إلي التصرف الكامل أو الجزئي

إلا أن هناك رأي آخر – الشرط المانع من التصرف لا يحول دائما الرهن في التصرف إلا أن كانت المصلحة المشروعة الداعية لتقرير الرهن لا تضار من الرهن فيصح تقرير الرهن

مثال 1 : بائع عقار نقل الملكية إلي المشتري مع تقسيط الثمن وله حق امتياز على العقار ضامن للباقي له من الثمن ورغم ذلك اشترط البائع على المشتري المنع من التصرف لحين الوفاء بكامل الثمن فهناك له مصلحة مشروعة وهي تجنب التتبع ومباشرة إجراءات التتبع قبل الحائز ماذا لو نفذ الدائن المرتهن على العقار المحمل بشرط المنع من التصرف ؟ في حالة البيع في المزاد العلني يتطهر العقار من كل الحقوق العينية التبعية المقررة عليه وهذا بحسب نص القانون ومن هنا رغم الشرط المانع من التصرف يمكن تنفيذ الرهن طالما لا يعطل المصلحة المشروعة

مثال 2 : نقل ملكية عقار الشخص قاصر مع وضع شرط مانع من التصرف لحين بلوغ سن الرشد فهنا الشرط لمصلحة مشروعة وبالتالي أن قرر رهن فهذا يضر بمصلحته المشروعة أما لو بلغ 20 سنة وقرر الرهن على أن يتم بعد سنة فلا مانع من ذلك

3- لابد كذلك من أن يكون العقار معين تعيين دقيقي من حيث طبيعة وموقعه وسواء ورد التعيين في عقد الرهن الرسمي ذاته أو في عقد آخر وأن لم يعين يعد الرهن باطل "

هذا يعرف بمبدأ تخصيص الرهن من حيث العقار المرهون ولكي يحتج بالرهن لابد من أن يقيد في الشهر العقاري ويرد تخصيص في قائمة القيد وهذا التعيين شرط لانعقاد عقد الرهن الرسمي وشرط التخصيص في القائمة شرط نفاذ ولا يعني شرط النفاذ عن شرط الانعقاد فإن لم يخصص في عقد الرهن ثم خصص في القائمة العقد باطل أما لو كان مخصص في عقد الرهن فالرهن صحيح

 التعيين يرد في عقد الرهن ذاته أو في عقد رسمي لاحق وهذه الأخيرة يقصد به أن الراهن بعد إبرام عقد الرهن استدرك أنه لم يخصص بعض العقارات مقام بالتخصيص في ورقة رسمية لاحقة

 ذهب البعض إلي أن كلمة باطل التي جاءت في النص تعني البطلان النسبي لأن المشرع قال ورقة لاحقة رسمية

 ونحن نري أن ذا ليس صحيح لأن المشرع حينما يستخدم لفظ البطلان يقصد البطلان المطلق وليس النسبي كما أن الورقة الرسمية اللاحقة لا تعد تصحيح للعقد بل استكمال له .

 يجب أن يكون العقار معين بالذات تعيين دقيق من حيث طبيعته وموقعه أن يرد هذا التعيين في عقد الرهن ذاته أو في ورقة رسمية لاحقة وإلا وقع الرهن باطل و لا يكون الرهن نافذ في حق الغير إلا أن قيد العقد وبإبرام عقد الرهن ينشأ حق الرهن .

وقد يكون التعيين شرط انعقاد أو نفاذ أحيانا :

 أما هنا فالتعيين شرط انعقاد وليس نفاذ وعلى ذلك فأحدهما لا يعني عن الآخر فإذا تخلف التعيين عقد الرهن ثم تبين في قائمة القيد فالتعيين باطل لأنه شرط انعقاد . فلابد من تعيين العقار المرهون تعيين دقيقي في العقد وأن تخلف فإن هناك بطلان ويمكن استكمال العقد في ورقة رسمية لاحقة والحق لا ينشأ إلا من تاريخ التعيين أما القيد فهو شرط نفاذ

كيف يكون التعيين ؟

 الشيء هنا معين بالذات فلابد من أن يعين بما يميزه عن غيره وهذا بحسب نوع العقار محل الرهن فأراضي المباني تحدد بالرقم المساحي

حكم ملحقات العقار المرهون :

 يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون التي تعتبر عقارا ويشمل بوجه خاص حقوق الارتفاق والعقارات بالتخصيص والتحسينات والإنشاءات ما لك يتفق على غير ذلك

س : هل امتداد رهن العقار إلي ملحقاته يحتاج إلي نص في عقد الرهن ؟

 لا بل يمتد بغير نص

س : هل هذا الامتداد من النظام العام ؟

 لا ليس من النظام العام بل هو مقرر لحماية الدائن المرتهن ولكنه يمتد للملحقات ولو لم تعين

س : ما هو شرط امتداد الرهن للملحقات ؟

 لابد ن أن يكون لها وصف الملحق بالعقار فإن تم رهن عقار ( قطعة أرض ) ثم قام صاحبها بشراء أرض بجوارها فلا يمتد الرهن إليها لأنها أصل وليس ملحق بالعقار فهذه قطعة أرض وتلك قطعة أرض أخرى

س : هل حق الدائن المرتهن يمتد ليشمل ملكية الرقبة ؟ لا

 العقار له صورتين أما شيء مادي أو معنوي – حق عيني على عقار

وقال المشرع أنه يشمل بوجه خاص حقوق الارتفاق وهو حق عيني على عقار فهي تعتبر في حكم العقار ولذلك هي على سبيل المثال وليس على سبيل الأصل

 والعقارات بالتخصيص – منقولات مملوكة لصاحب العقار خصصها لخدمة العقار تعتبر عقار حكما ويمتد الرهن وعلى ذلك الرهن العقار المعين تعيين دقيقي يمتد دون حاجة الإشارة في العقد ودون تعيين للملحقات ما لم ينص في العقد على غير ذلك .

 لا تثور مشكلة حينما تكون هذه الملحقات حق خالص لصاحب العقار

 المشرع قرر حق امتياز للمقاول والمهندس على ما زاد من أعمال بقيمة العقار وذلك لضمان حقهم وتتحدد مرتبتهم من تاريخ القيد

 والمشرع خرج عن قاعدة الترتيب بين الحقوق العينية العقارية بحسب المرتبة فالأثل أنها تتزاحم وتتفاضل بحسب المرتبة والأسبقية في القيد نص المشرع على أن امتداد الرهن إلي التحسينات والإنشاءات لا يخل بحقوقه الامتياز المقررة للمقاول أو المهندس

 وتثور المشكلة في العقارات بالتخصيص والبعض ذهب إلي أنه دائما حق الرهن يتأخر عن حق الامتياز لأن حق الرهن يمتد للمنقولات بحالتها مع احترام الحقوق العينية التي تنقل بها

 وهب البعض إلي أن حق الدائن المرتهن يتقدم على صاحب حق الامتياز أن كان حسن النية أي لم يعلم وقت التحاق المنقولات بالعقار محملة بحق الامتياز أي أن حق الامتياز يتأخر أمام حق الرهن باعتبار صاحب الرهن حسن لنية لا يعلم بحق الامتياز

 وذلك لأن المشرع قرر أن صاحب حق الامتياز يتعطل قبل الحائز حسن النية الذي اكتسب حقا على العقار

حكم ثمار العقار المرهون :

س : هل يمتد الرهن للثمار ؟

نجد أن الثمار من غلة العقار وليس ملحقاته فهي ليست ملحقة لأنها غير مخصصة لخدمته ومن هنا فحق الدائن المرتهن لا يمتد إلي غلة العقار أو ثماره ويحصل عليها الراهن أو المالك ونص المشرع على أنه "

الراهن الحق في إدارة العقار المرهون وإدارة تعني مباشرة الأعمال القانونية التي تنتج الغلة

س : متى يتعلق حق الدائن المرتهن بثمار العقار ؟

 للراهن الحق في إدارة العقار المرهون وفي قبض ثماره إلي وقت التحاقها بالعقار " وهذا يعني وقت أخذها حكم ثمن الذي سينفذ عليه الدائن وجاء المشرع في قانون المرافعات وقال أنه لكي ينفذ الشخص على عقار لابد من إعلان تنبه نزع ملكية العقار للمدين ولابد من بيانات أهمها نوع السند التنفيذي ومقداره وتاريخه ووصف العقار ولابد من تسجيل تنبه نزع الملكية في الشهر العقار كي يعلم أنه تم الانتقال من مرحلة المطالبة لمرحلة التنفيذ

 نص المشرع أنه يترتب على تسجيل التنبه اعتبار العقار محجوز

 أن أردنا حجز العقار تحت يد الحائز كل من اكتسب على العقار المرهون حقا عينيا قابل للبيع بالمزاد العلني استقلالا دون أن يكون مسئول مسئولية شخصين عن الدين مثل المشتري

 يتم التنفيذ تحت يده بالإنذار بالدفع أو التخلية فيجب أن يكون الإنذار مصحوب بتنبه التنفيذ إليه وهذا يعني دفع الدين أو التخلي عن العقار حتى يمكن التنفيذ عليه

س : ما الذي يترتب على الحجز ؟

 تلحق بالعقار ثماره وإيراداته عن المدة التالية لتسجيل التنبه وعلى ذلك لابد من الفصل بين مرحلتين :

أ‌- السابقة عن الحجز ويكون الثمار فيها من حق الراهن

ب‌- اللاحق على الحجز والثمار للمرتهن .

س : ما هي أنواع الثمار ؟

أ‌- ثمار طبيعية

ب‌- ثمار مستحدثة

أ‌- الثمار الطبيعية : أي التي يغلها الشيء وينتجها دون تدخل من الإنسان

ب‌- الثمار المستحدثة : لا تنتج إلا بتدخل من الإنسان وهي نوعين :

1- صناعية أي بفعل مادي

2- مدينة أي تتم بعمل قانوني كالإيجار

س : كيف يتم تملك أنواع الثمار ؟

 الثمار الطبيعية أو المستحدثة تعتبر مقبوضة من يوم فصلها أي بحيازتها حيازة مادية والثمار المدينة تعتبره مقبوضة يوما فيوما

 المشكلة تثور في الثمار الطبيعية فثمر الأشجار قد ينتج بعد 6 أشهر وضع البذرة فبعد 3 أشهر تم الحجز فقبض الثمار سيتم كله بعد الحجز فهل جمعية يأخذه الدائن المرتهن ؟ نحن نري أن الثمار من حق المدة كلها التي بقت فيها في الأرض

 الراهن المالك وتقرير الرهن ليس من شأنه التخلي عن الملكية وقبل الحجز على العقار يظل الراهن باعتباره مالك هو صاحب الحق في الحصول على الغلة أما حيث يشرع الدائن المرتهن في الحجز على العقار فيتم تجريد المالك من غلته نتيجة تجريده من ملكيته

مبدأ عدم تجزئة الرهن :

 كل جزء من العقار أو من العقارات المرهونة ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بالعقار أو بالعقارات المرهونة . وذلك ما لم ينص القانون أو يقضي الاتفاق بغير ذلك .

 نجد أن هذا مقرر لمصلحة الدائن المرتهن فله الحق أن يتفق على ما يريده

 ونجد أن هذا المبدأ تقرر تعزيزا لضمان حق الدائن المرتهن

س : هل يصح رهن الأموال المستقبلة ؟

 يقع باطل رهن المال المستقبل – نص قانوني ولكن هذا النص ألغي اعتبارا من 2001

س : فهل يأتي رهن الأموال المستقبلة تطبيقا للقاعدة أم على خلاف القاعدة العامة ؟

 يأتي تطيبقا للقاعدة العامة ويشترط الرهن المال المستقبل أن يكون قابل للوجود فإمكانية الوجود لا تمنع من التعامل عليه ويشترط أن يكون معين أو قابل للتعيين .

س : هل يصح رهن شقة تحت الإنشاء ؟

 لا حتى أن كان التعيين ممكن وهذا يعد خروجا عن القاعدة

 صدر قديما قانون التمويل العقاري وسمح المشرع بتمويل العقارات تحت الإنشاء مع جواز رهنها ضمانا لهذا التمويل ورغم ذلك يظل هناك صورتين ممنوعين :

1- حيث يتم رهن شيء مستقبل غير معين فإن تخلف التعيين يبطل العقد

2- إذا كان العقار المرهون والمعين تعيين دقيقي تركه مستقبلة حيث يبطل التعامل فيها

 قانون تمويل العقار صدر سنة 2001 وله مصطلحات أساسية :

1- الممول : من يقدم ويعطي الأموال

2- الحاصل على التمويل : من سيأخذ الأموال وهو قد تكون مشتري وهو الذي يتم البناء لحساب الوحدة على أرض مملوكة للغير أو يكون مستثمر أن كان يتم البناء لحسابه على أرض مملوكة به

3- البائع أو المقاول : أي البائع الذي يبيع للمشتري أو المقاول الذي يبني لصالح المستثمر

4- العقار الممول : تم التمويل لأجله أو لأجل دفع ثمنه

أطراف عقد التمويل : الممول – الحاصل على التمويل – البائع أو المقاول

هدف قانون التمويل : تشجيع البناء في مجال الاستثمارات أي تشجيع الممول أن يدخل بأمواله مستثمر أي يشجع آجل بعاجل منهم يحصلوا على ائتمان مقابل ثمن أعلى يضمن حق البائع تقرير حق امتياز عقاري لصالحه

 من أصبح المجال له – الممول م 307 لأنه أصبح هو من يحصل على النقود من المشتري فقد يكون له حق امتياز وله أيضا حق طلب رهن لهذه الوحدة ومن هنا هو حصل على امتياز ورهن .

 أن كانت الأرض غير مملوكة للمشتري له طلب ضمانه شخصية أو عينية أو الخصم من راتبه وله أن يطلب عمل تأمين لدي شركة ضد احتمالات التوقف عن الدفع ومخاطرها نتيجة العجز عن الوفاة

 والمحال له يكون شركة توريد لأن الممول يحيل حقه تجاه الحاصل على التمويل وبالتالي يتوزع العبء ويحدث التمويل باستمرار

س : ما هي أهم الضمانات التي تطمئن الممول ؟

1- حوالة الحق من البائع مشنوعة بحق الامتياز

2- قيود على سلطة الحاصل على التمويل في التصرف في الإدارة حتى في المرحلة السابقة على الحجز

3- أن تم التصرف يحل المتصرف إليه محل الحاصل على التمويل ولا يجوز الإيجار أيضا إلا بإذن ويمكن اشتراط حوالة الحق من الإيجار الممول

وهناك ضمانات اختيارية :

1- اشتراط على المستثمر أن يضمن المتصرف إليه فالمشرع أجاز للممول أن يطلب من المتصرف ضمان المتصرف إليه

2- طلب تضامن بين المستثمر وبين الحاصل على التمويل

3- ضمان لصحة الملكية

4- ضمان سلامة المبني

5- ضمان استمرار القدرة على الوفاء

المشرع أراد حماية الفئات الضعيفة التي تحتاج لهذه الإنشاءات وحددهم : يعتبر ذو دخل منخفض كل من لا يزيد دخله عن 900 جنية في السنة أن كان أعزب و12 ألف في السنة أن كان متزوج أو يعول

 وتتم خدمتهم بأن تدخل الدولة على الأراضي مرافق بنصف قيمتها وفي حالة التوقف من أحدهم عن الدفع لأسباب عارضة يحل الصندوق محله لمدة 3 مرات كل 5 سنوات ويتدخل الصندوق بحيث لا يزيد القسط الذي يدفعه الحاصل على تمويل عن 40 % من دخله وعلى الدولة تخصيص جزء من أراضيها وبغير مقابل لإقامة منشآت عليها

الشروط الخاصة بالدين المضمون بالرهن :

س : ما هي الالتزامات التي يصح أن ينشأ الرهن ضمانا للوفاء بها ؟

س : مبدأ تبعية الرهن للدين المطلوب له الرهن ؟

 الالتزامات التي يصح أن ينشأ الرهن ضمانا للوفاء بها :

 الرهن الرسمي عقد به يكتسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه " النص جاء مطلق لم يذكر فيه أوصاف الدين فالذكر للدين مطلق فيصح أن ينشأ الرهن ضمانا لأي دين وأيا كان وصفه أو محل أداؤه .

"يجوز أن يترتب الرهن ضمانا لدين معلقا على شرط أو دين مستقبل أو دين احتمالي "

" كما يجوز أن يترتب ضمانا للاعتماد والمفتوح أو لفتح حساب جاري " وعلى هذا لا ينشأ الدين في ذمة الشخص إلا بقدر ما يسحب من مبالغ والحساب الجاري لا نعرف نتيجة إلا عند قفله أو قطعة فالرهن هنا ينشأ ضمانا لما قد يسفر عنه الدين بصرف النظر عن مصدره أو محله أو وصفه

 الرهن أهميته الكبرى في الاحتجاج به قبل الغير ، في حالة الدين الاحتمالي هل يتأخر القيد لحين تحقق وجود الدين

 المشرع رد على هذا في إحدى النصوص تحسب مرتبة الرهن من وقت قيده ولو كان الدين مضمون بالرهن معلق على شرط أو دين مستقبل أو دين احتمالي على ذلك استقبالية الدين لا تؤخر القيد فمنذ تقرير الرهن ضمانه لدين مستقبل يمكن التقيد فالسماح بالقيد مهم في تحديد الرهن لكن الاحتجاج بالرهن لا يتم من تاريخ تحقق الدين

 الدين المعلق على شرط واقف هو دين غير موجود وغير نافذ لكنه محتمل الوجود وما الذي يترتب على ذلك لا يمكن التنفيذ الاختياري أو الجبري وما الذي يترتب على كونه محتمل الوجود ؟

 يصح اتخاذ الإجراءات التحفظية للحفاظ على الدين كقطع التقادم

تخصيص الدين المضمون بالرهن :

 من أحد شروط الانعقاد تخصيص العقار المرهون بحسب نص المشرع والتعيين العقد لا يغني عن التعيين في القائمة فإن عين في العقد ولم يعين في القائمة يكون الرهن موجود لكن غير نافذة وأن تغاير فالرهن ينفذ في أقلهما

س : هل هذا ينطبق على الدين المضمون بالرهن ؟

 نعم على أن يتحدد في عقد الرهن مبلغ الدين المضمون أو لحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين فالمشرع تطلب تحديد مقدار الدين في العقد

س : فهل تطلبه في العقد ولم يتطلبه في القائمة ؟

 نعم فلابد من ذكر بيان مصدر الدين المضمون ومقداره كاملا وميعاد استحقاقه وهذه شروط نفاذ ومن هنا فالتعيين يحتاج لمثلهم

س : هل بتحديد مقدار الدين يتعين الدين ؟

 لا والتبعية في الصحة تظهر بيان المصدر .

 مقابلة لشرط تعيين العقار المرهون وتخصيصه هناك تخصيص الدين المرهون ونجد أن تعيين الدين المرهون شرط انعقاد والتعيين في القائمة شرط نفاذ

 فمبدأ تخصيص الدين المرهون شأنه شأن مبدأ تخصيص العقار المرهون

 كيفية التعيين – بمقدار الدين لكنه ليس كافي ولابد من أن يعين بمصدر الدين

 نلاحظ في طريقة تحديد مقدار الدين مبلغ الدين المرهون أو الحد الأقصى فإما أن نحدد مبلغ الدين أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين لماذا نص المشرع على الصيغتين ؟

 لأن مقدار الدين يتناسب مع بعض الصور : الدين البات والمنجز لكن الدين الاحتمالي لا نعلمه وكذلك في بعض الديون محل الأداء فكان لابد من صيغة تحديده بحد أقصى

 فالمشرع وضع طريقتان لتحديد مقدار الدين بما يتناسب مع كل دين بحسب أداؤه وبحسب مصدره فإن لم يكن ممكنا لابد من أوصاف الأداء فهو يساعد على تحديده مراقبة مقدار الدين

تبعية الرهن للدين :

 نص المشرع على أنه " لا ينفصل الرهن عن الدين المرهون بل يكون تابع له في صحته وفي انقضاؤه ما لم ينص القانون على غير ذلك .

 أن كان الأصل تأخير نشأة الرهن إلي حين نشأة الدين بحيث يأتي بعده أو معه فالأصل أن الرهن يتبعه أو يعاصره في النشأة أما الدين المستقبل الرهن يسبقه في نشأته

 والمقصود بالتبعية أن الرهن تابع للدين في صحته في انقضاؤه فالتبعية لا تظهر إلا أن كان الرهن صحيح أن كان الرهن مستقل عن الدين والرهن باطل فلا تبعية بينهم للاستقلال وبالتالي لا يبطل الدين فالتبعية لا تظهر إلا أن كان الرهن صحيح

 وإذا كان الراهن غير المدين كان إلي جانب تمسكه بأوجه الرفع الخاصة بالرهن ولا علاقة له بالدين وأن كان إلي جانب ذلك له التمسك بما للمدين من أوجه الدفع الخاصة بالدين ويبقي له هذا الحق ولو نزل عنه المدين

 المدين في دين قابل للإبطال أن نزل عن الدفع أي أجاز الدين من هنا صح الدين والمفروض أن بالتبعية يصح الرهن ويصح التمسك ببطلان الدين رغم تمسك المدين به ولا يرد على ذلك سوي استثناء الكفالة بسبب نقص الأهلية أو بسبب العلم بها .

"من كفل التزام ناقص الأهلية وكانت الكفالة بسبب نقص الأهلية كان ملزم بتنفيذ الالتزام أن لم ينفذه المدين المكفول "

"يبرأ الكفيل بمجرد براءة المدين وله التمسك بجميع الأوجه التي يحتج بها المدين أما أن كان الوجه الذي يتمسك به متعلقة بنقص الأهلية والكفيل عالم بها فلا يجوز له التمسك به "

 الراهن قد يكون هو المدين ذاته وقد يكون شخص آخر غيره وأن بيع العقار المرهون فهو ينتقل للغير محملا بالحق العيني ومن هنا يمكن التنفيذ عليه

هل يوجد ترتيب ؟ أي هل يتعين على الدائن المرتهن أن ينفذ أولا على العقار المرهون وأن لم يكفي يكمل على ما في باقي الذمة ؟

 لا فله الحرية المطلقة في هذا الترتيب

 الراهن غير المدين لا علاقة له بالدين إلا بمناسبة الرهن وعلى ذلك هو غير مسئول في ذمته المالية عن الدين إلا في هذا الرهن في نفذا الدائن على العقار المرهون لا يمكنه أن يرجع للتنفيذ على أي شيء أخر سوي هذا العقار سواء كان الراهن مدين أو غير المدين يجب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون بل ويكون أهلا للتصرف فيه

 أهلية التصرف – أهلية الأداء تقوم على الرشد والإدراك والتمييز والتجديد أهلية الراهن لابد من تحديد أهلية التصرف بالنسبة له فإن كان الراهن مدين فهو قدم الرهن مقابل الدين وبالتالي العقد عمل من أعمال التصرف فيحتاج 21 سنة

 أما أن كان التصرف ضار ضرر محض فتحتاج فيه لأهلية التبرع وإلا كان التصرف باطل مطلقا التصرف الباطل لا يجوز تصحيحه بالإجازة ولكل ذي شأن التمسك به والتمسك بالحق بالإبطال لناقص الأهلية يكون له خلال 3 سنوات من تاريخ بلوغه سن الرشد

 رهن قاصر قرر رهن حال كونه قاصر وحينما بلغ 21 سنة قرر رهن آخر على ذات العقار المرهون قبل أن تمسك بإبطال الرهن الأول ثم لم يتمسك بإبطال الرهن أي حقه سقط في التمسك به بالتقادم

فالعقار هنا عليه رهنين نميزهما بحسب الأسبقية في القيد

 الإجازة هي تصرف قانوني بالإرادة المنفردة لأنها تنتج آثارها فور صدورها ممن يملكها دون توفقها على قبول من وجهه إليه

 وهناك فارق بين الإقرار والإجازة فالإقرار تصرف قانوني بالإرادة المنفردة صادر من غير أطراف العقد أي ممن يراد الاحتجاج بالتصرف تجاههم فالمالك الحقيقي أن أراد المشتري الاحتجاج عليه فيقول أن هناك نسبية آثار العقد

 مشكلة الإجازة أن هناك نص خاص " يزول الحق في إبطال العقد بالإجازة الصريحة أو الضمنية وتستند الإجازة إلي التاريخ الذي تم بع العقد دون إخلال بحقوق الغير

 ذهب البعض إلي أن الدائن المرتهن الأول يسبق الدائن المرتهن الثاني حيث نص على أن الإجازة تستند إلي التاريخ الذي تم به العقد أي أن لها اثر رجعي ومن هنا صار التصرف صحيح منذ إبرام العقد

 وذهب البعض الآخر لذات النتيجة لكن على أساس مختلف فهم أنكروا أن للإجازة أثر رجعي فالمقصود بالعقد القابل الإبطال أنه عقد صحيح شابة عيب يسمح بإجازته لمن تقرر ذلك لمصلحته فكان الإجازة لا تصحح للعقد لأنه أصلا صحيح فأثر الإجازة إسقاط الحق في الإبطال

لماذا قدم الدائن المرتهن الأول على الثاني ؟ باعتباره صحيح منذ البداية ونافذ من الطبيعي أن يتقدم الأول على الثاني ؟

 الدائن أضر من الإجازة وله الرجوع على الراهن الذي أضربه بالضمان ويسقط الأجل ويدفع له كل الدين وتتم حماية الغير بتقديمه على الدائن المرتهن الأول وهذا الأخير يرجع بالضمان ولابد من أن ينشأ حق الرهن صحيح ممن يملكه فإذا كان قد صدر ممن لا ولاية له فإنه أصلا حق غير معتبر

ليس فقط يشترط ثبوت حق الغير وتقريره ممن صاحب ولاية بل يتعين صدور الإجازة لمن يملكها

يجب أن يكون مالكا وهذه لها فروع كثيرة من ضمنها :

رهن ملك الغير : ما حكمه ؟ " تشبه بحكم بيع ملم الغير "

" أن باع شخص شيء معين بالذات وهو لا يملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال العقد ويكون الأمر كذلك ولو وقع العقد على عقار سجل العقد أو لم يسجل وفي كل حال لا يسري هذا العقد في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد "

" إذا أقر المالك البيع صار العقد في حقه وانقلب صحيح في حق المشتري وكذلك يقلب العقد صحيح في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع إلي البائع بعد صدور العقد "

" إذا حكم للمشتري بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير ملوك للبائع فله المطالبة بتعويض ولو كان البائع حسن النية "

" إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون فإن عقد الرهن يصح صحيح إذا أمرة المالك الحقيقي بورقة رسمية " إمكانية إقرار التصرف تفيد أصلا وجوده فالتصرف قابل الإبطال في العلاقة بين طرفيه لكنه لا ينفذ في مواجهة البائع إلا بإقراره"

 أن تقرر الرهن من غير راهن على العقار فالمالك الحقيقي قرر رهن آخر على ملكه ثم أقر الرهن الأول فنجد هنا أن الإقرار تصرف قانوني بالإرادة المنفردة يصدر من صاحب الشأن في مواجهة هو لكنه لا يجوز أن يضر هذا الشخص بشخص آخر أعطاه هو حق فلا يجوز له أن يضر بالأمر بالحقوق التي سبق وأن رتبها على العقار

 نجد أيضا أن المشرع تطلب في صحة الرهن أن يكون مالكا ويعلن في قائمة القيد مسند ملكيته وبالتالي لإقرار الرهن الأول لابد من إعادته قيد

 الإقرار الصادر من صاحب الشأن وأن جعل التصرف نافذ تجاهه إلا أنه لا يجوز أن يضر بالحقوق التي ؟أنشأها هذا الشخص

راهن غير مالك 1 / 1 / 2006 قام بالرهن 1 / 2 / 2006 اكتسب ملكية العقار فمتى ينشأ حق الرهن ومتى يعتد بالقيد ؟

 لا يعتد بالقيد الأول ويتعين إعادة القيد بنفس الشخص باسمه ولكن بصفته مالك فحق الرهن عيني لا يترتب على العقار إلا حينما يصبح العقار مملوك للراهن

1 / 1 / 2006 تقرر رهن على ملك الغير 1 / 2 / 2006 صاحب العقار قرر رهن عليه 1 /3 / 2006 اكتسب الراهن على ملك الغير ملكية العقار

 يتضح من هنا أن قيد الأول سابق على قيد الثاني إلا أن الأول ليس مالك فعلية أن يعيده وبعد اكتساب الملكية وعلى ذلك الدائن المرتهن المالك الحقيقي لن يضار من اكتساب ملكية الدائن الآخر

 الراهن يملك ملكية مفرزة تامة ما يرهن لكن هناك صور لابد من إنزال حكم القانون عليها في حالة ما أن كانت الملكية شائعة أو أن يكون الشخص مالك لعقار دون الأرض التي يقع عليها وماذا أن كانت الملكية مؤقتة ؟ وماذا لو كان الشخص غير مالك ؟ وماذا لو كان مالك وقت الرهن ثم زالت ملكيته وقد يكون الشخص ليس مالك لكن له مظهر المالك فما الحل ؟ وما حكم التعامل في هذه الصور ؟

راهن الملكية الشائعة :

ما هو طبيعة حق الشريك المشاع

 النص يقول أنه مالك ملكية تامة " كل شريك في الشيوع يملك حصته ملكا تاما أي له 3 سلطات الاستعمال – استغلال – تصرف وله التصرف في هذه الملكية وأن يستولي على ثمارها وأن يستعملها فالمالك له مباشرة سلطة التصرف أما بنقل حق الملكية للغير وهذا ليس تصرف كلي وله التصرف الجزئي أي تقرير حق عيني على الشيء وهو يؤدي الانتفاض الائتمان

 الملكية ملكية مفرزة محل حته معين يختص به وحده دون غيره ويباشر السلطات منفرد وحينما تمتلك ملكية تامة لجزء مفرز بالسلطات الثلاثة فليس ثمة معارضة أو احتكاك بأحد .

 والمشكلة وجود الحصة الحسابية في الشيء الشائع دون تعيين لمحلها فالشخص يمتلك حصته الحسابية في المال الشائع في كل ذراته وهذا بالاشتراك مع غيره ويترتب على هذا الاشتراك نتيجة حظيرة – فاعتبار الشخص مالك يريد مباشرة كل السلطات والضابط الرئيس هو إعطاؤه الحق في مباشرة كل السلطات ما لا يضر بحقوق الشركاء

 المشرع نوع في التصرفات بحسب خطورتها تطلب في البعض منها إدارة جميع الشركاء لهذا التصرف وإذا صدر التصرف عن جميع الشركاء فهذا دليل أنه غير ضار بأي منهم .

إذا كان الإجماع غير متيسر بين الشركاء وغير مطلوب اتخاذه منهج فلابد من إرادة جماعية تمثل جميع الشركاء وهذه الإرادة تختلف بحسب خطورة التصرف

س : ما هي التصرفات المتطلبة في الشيء الشائع ؟

1- حفظ الشيء الشائع

2- الإدارة المعتادة للشيء الشائع

3- الإدارة غير المعتادة للشيء الشائع

4- التصرف في الشيء الشائع

الحفظ : يعني القيام الأعمال والتصرفات لحفظ وجوده وهذه تفيد الجميع ومن هنا لا يتصور تصادم بين الشركاء في سلطات الحفظ بل ويحق لأي من الشركاء اتخاذ أعمال الحفظ حتى أن لم يوافق عليه بعض الشركاء

 إعمال الإدارة المعتادة تتم لمن يملك 51 % من الحصص

 أعمال الإدارة غير المعتادة تعد أوسع من التي تستعمل في الإدارة المعتادة فالتعديلات الأساسية في الغرض وفي مقومات الشيء المادي تحتاج لموافقة ¾ الشركاء ولابد من إعلان الأقلية

 إذا كان التصرف ليس حفظ ولا إدارة ولا إدارة غير معتدة فهو تصرف بنقل حق لكي أو جزئي ويحتاج الأغلبية ¾ مع إعلان الأقلية وعلى ذلك المشرع تأمينا لعدم اصطدام حقوق سائر الشركاء وعدم الاصطدام بأي إرادة تتطلب أغلبية لكل تصرف تمثل الإرادة الجماعية .

 القسمة تصرف كاشف أو مقرر فهذه هي طبيعتها وآثار ذلك إفراز الحصص وإنهاء حالة الشيوع

س : ما هو سند ملكية الشريك المتقاسم لهذا الجزء المفرز ؟

 القسمة تصرف ناقل للحق والذي انتقل لباقي الشركاء المتصرفين فالقسمة تصرف كاشف ومقرر وكل ما تغير هو الإفراز وبعد أن كان شائع أصبح معين

ونص المشرع على أن جميع التصرفات المنشئة أو المغيرة أو الناقلة لحق عقاري غيني أصلي لابد من تسجيلها

 ونصت إحدى المواد على نوع آخر من التصرفات وهي المقررة التي تكشف عن الحق فهذه لابد من تسجيلها أيضا ويسري هذا الحكم على القسمة أن لم تحترم الأغلبية المتطلبة في كل تصرف فالتصرف غير نافذ ويمكن للشريك المتقاسم على المتصرف أو المتصرف إليه إثبات لحقه الذي تم التصرف فيه

 يجوز لباقي الشركاء أن يباشروا التصرف على الشيء الذي تم التصرف فيه من أحد الشركاء

 ونجد أن هناك الحلول العيني فالهدف هو التوفيق بين مصلحة الشركاء المتقاسمين الذي تم التصرف دون أخذ موافقتهم وبين مصلحة المتصرف إليه الذي تعامل مع الشريك وبمقتضى احترام الثقة المشروعة لابد من حماية المتصرف إليه

مثال : تصرف أحد الشركاء في حصة شائعة بالرهن وفي حدود هذه الحصة فليس عليه مسئولية ولا مشكلة

وممكن نقل الحق المتصرف إليه إلي الجزء الذي آل إلي الشريك المتصرف فالحلول العيني وسيلة لتوفيق بين سائر الشركاء المتقاسمين بحيث لا تنقل إليهم حقوق عما أفرزته القسمة إلا بموافقة الأغلبية

هناك أثر رجعي للقسمة حيث " يعتبر المتقاسم مالك للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيء في باقي الحصص "

م39 : " يبقي نافذا الرهن الصادر من جميع الملاك للعقار الشائع أيا كانت النتيجة التي تترتب على قسمة العقار فيما بعد أو على بيعه نتيجة عدم إمكان قسمته "

س : لماذا يبقي نافذا ؟

 لأنه صدر من جميع الملاك

س : هل هي الصورة الوحيدة لنفاذ الرهن أمام الجميع ؟

 لا فهناك الأغلبية المعتبرة قانونا

الرهن ينفذ تجاه الجميع ولو دفع الجزء المرهون للشريك المتقاسم في الجزء الخاص بالأقلية

 الرهن أحد الشركاء جزء مفرز أو حصته الشائعة ويقصد بأحد الشركاء كل من يستوفي الأغلبية لمعتبرة

 في العلاقة بين أطراف العقد ( راهن – دائن مرتهن ) يكون التصرف صحيح

 فإن كان شخص يمتلك 1/3 ورهن ¼ مفرز فهذا التصرف صحيح قابل للإبطال

 فإن كان الدائن المرتهن يعتقد أن الراهن له الحقيقي الملكية المفرزة فالتصرف يبطل لوجود غلط أنم كان يعلم أن التصرف صادر عن مالك ملكية شائعة لا يمكن للدائن المرتهن التمسك بالبطلان فالتصرف صحيح إذا تم رهن ¼ مفرز وقع في جزء شريك متقاسم راهن فهذا التصرف صحيح

 شخص لديه عقار وثم رهن جزء معين منه ثم آل إليه جزء أخر هنا ينتقل حق الدائن المرتهن للشريك المتصرف

 أن آل للشريك المتقاسم المتصرف جزء من عقار آخر فهنا يحدث حلول الشاغل الرئيس للدائن المرتهن – القيد

 تقرر رهن 1 / 1 / 2006 على عقار معين وأن وقع في نصيب الشخص 1 / 1 / 2007 في عقار آخر هنا تحسب مرتبة الشخص من 1 / 1 / 2006

 ثم وقع في نصيبه الأعيان التي رهنها انتقل الرهن بمرتبة ويعين بأمر على عريضة ويقوم الراهن بقيد رهن جديد .

س : حتى يحتفظ الدائن المرتهن من الشريك منفردا بمرتبه على العقار الجديد عليه أن يعيد القيد خلال 90 يوم من الوقت المقرر له

 ولا يضرر انتقال الرهن على هذا الوجه برهن صدر من جميع الشركاء "

 الرهن الصادر من أحد الشركاء يلتزم به الشركاء المتقاسمين إلا أنه لا ينفذ تجاههم . لابد من حماية المتعامل مع سائر الشركاء ويتقدم على الدائن المرتهن الثاني

 يتصور أن يكون المال الشائع منن عناصر شتي أرض + سيارة + مال وأن حل محل العقار المرهون نقود أو منقولات نجد أن الرهن لا يرد على المنقولات ومن هنا ينتقل الرهن للنقود والأموال لكن بوصفه رهن حيازي

 الراهن أن كان مالك للمبني دون أن يكون مالك للأرض :

 هذا يعد على خلاف الأصل فالأصل هو أن المالك يملك الأرض بما تحتها وما فوقها وهذه قرينة ومع ذلك يجوز أن يقام الدليل على أن أجنبي قد أقام هذه المنشآت على نفقته

هل يغد الشخص الذي خوله المالك الأصلي حق الملكية يعد مالك حقيقي ؟ لا ملكيته مؤقتة

" يجوز لمالك المباني القائمة على أرض الغير أن يرهن هذه المباني وفي هذه الحلة للدائن المرتهن حق التقدم لاستيفاء الدين من ثمن الإنقاص التي هدمت " وأن لم يكن أجل الدين قد حل بعد فعلي الدائن أن ينتظر لحلول الميعاد .

 يتصور أن يكون المالك للعقار المرهون مالك للعقار دون الأرض

 حق الدائن المرتهن يتحدد بنطاق حدود الراهن

 إذا كان تصفية هذا الوضع سيتم بمقابل ينتقل هذا المقابل لحق تعويض أن اتفق على أن المبني ينتقل إلي الراهن بغير مقابل لا يجوز التنفيذ عليه لأن عقد ملكية الراهن ثابت التاريخ قبل الرهن وثابت عليه الحق

راهن الملكية المحتملة

 مالك اشتري أرض معلقة على شرط واقف ملكيته معلقة على شرط واقف أي لم توجد بعد لكن تحققها ممكن ونجد أن الحقوق المعلقة على شرط واقف قبل نفاذ الشرط الحق فيها غير مؤكد وغير قابلة للتنفيذ الجبري ولا يحق للدائن المرتهن التنفيذ إلا أن نفذ الشرط أن كان حق الملكية معلق على شرط فاسخ فهو مؤكد قائم ممكن الزوال فإذا تحقق الشرط الفاسخ زالت الملكية وحق الدائن قائم والدين استحق وفي هذه الحالة علة الدائن الذي كسب رهن معلق على شرط فاسخ أن يقدم الكفالة رهن ملك الغير في العلاقة بين الراهن والمرتهن نجده صحيح قابل الكفالة

 رهن ملك الغير في العلاقة بين الراهن والمرتهن نجده صحيح قابل للإبطال إذا التصرف في ملك الغير تصرف قابل للإبطال وبغير توقف على أن يكون الراهن أو المرتهن حسن النية فحسن النية لا تتطلب الإ عند الرجوع بالتعويض والذي يجعل هذا الرهن نافذ تجاه المالك الحقيقي – قرار المالك الذي يصدر بإرادته المنفردة ولابد من أن يكون الإقرار بشكل رسمي

س : إذا أقر المالك الحقيقي الرهن هل يمكن للدائن المرتهن التمسك بالإبطال ؟

 لا لأن تمسكه يتعارض مع مبدأ حسن النية

مثال : راهن من غير مالك 1/ 1 / 2006 ورهن من المالك الأصلي 1 / 6 / 2006 ونجد أنه في 1 / 1 / 2007 المالك الأصلي أقر الرهن الأول ما هي العلاقة بين الرهنين ؟

التصرف في 1 / 1 / 2006 ينفذ في مواجهة المالك لأنه أقر والثاني يتقدم على الأول فلا يجوز للمر بإقراره أن يضر هو بالحقوق التي رتبها بالإقرار

مثال : 1 / 1 / 2006 رهن من غير مالك 1 / 6 / 2007 رهن من مالك 1 / 7 / 2007 آلت الملكية للراهن الأول فلابد من إعادة القيد والرهن الصادر من المالك الأصلي لن يضار بأيلولة الملكية

 إذا صدر الإقرار من المالك الأصلي فهذا ر يضر بالرهن الصادر منه قبل الإقرار

 أن آلت الملكية مؤخرا للراهن غير المالك ففي هذه الحالة الدائن المرتهن من المالك الحقيقي لا يضار بالأيلولة اللاحقة لأن الرهن فيها صدر من غير مالك

 الرهن الذي تقرر لمالك زالت ملكيته بأثر رجعي

 هذا يعني أن الراهن اكتسب الملكية وبعد ذلك قرر الرهن وبعدها زالت ملكيته وتصور الزوال اللاحق وارد والإشكالية تأتي من أن الزوال له أثر رجعي وكان المفروض أن بمقتضاه أن تعود الملكية على حالتها التي سلمت بها

 فهناك مصلحة للمالك الأصلي الذي استرد ملكيته بحكم بأثر رجعي وكان المفروض أن تعود له الملكية كما سلمها على أساس زوال سند المتصرف للدائن المرتهن فمازال هذا السبب يزول سبب الدائن المرتهن نفسه بالتبعية وهذا استنادا لما للراهن من سند ومنطقا ليس للخلف أكثر مما كان للسلف والدائن المرتهن تعامل مع مالك فعلي وصاحب الملك استرد ملكه بحكم له أثر رجعي فكان بمقتضاه أن تعود الملكية خالية من أي حقوق وعلى ذلك الدائن المرتهن اكتسب بحسن نية حقه من مالك فعلي فأولي هذه الملكية الثانية ثقته المشروعة وتعامل معها وكان المشرع من مصلحته أن يضع في الاعتبار المصلحة المشروعة لمن تعامل مع مالك حقيقي

 ضوابط الحفاظ على مصلحة المتصرف إليه من تصرف زال سند ملكيته :

 نص المشرع في المادة ( 1034 ) " يبقي قائما لمصلحة الدائن المرتهن الرهن الصادر من المالك الذي تقرر إبطال سند ملكيته أو منسوخة أو إلغاؤه أو زواله لأي سبب إذا كان هذا الدائن حسن النية في الوقت الذي أبرم فيه الرهن "

 ويترتب نتيجة على احترام الثقة المشروعة – أن يؤول الملك إلي صاحبه الأول محملا بما ترتب عليه من حقوق للسلف الذي زالت ملكيته وهنا فضلت مصلحة الدائن المرتهن على مصلحة الدائن الأصلي لأنه أولي اعتبار للثقة المشروعة المتولدة من المعاملة مع مالك حقيقي خاصة أنه حسن نية

س : هل الحماية الواردة في النص حماية استثنائية أي تستند للنص وبالتالي قد لا يستفيد بها غير الدائن المرتهن أم أنها نص تطبيقي لقاعدة عامة ؟

 نعم هي تطبيق لقاعدة عامة وهذا منصوص عليه في قانون الشهر العقاري " يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر ( تشمل تسجيل التصرفات المنشأة الناقلة المزيلة المغيرة لحق عيني عقاري أصلي أو قيد وهو نوع من الشهر يقصد به الإعلام الواردة على التصرفات المنشأة الحقوق عينية عقارية ) بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجوبا أو صحته أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجل تلك الدعاوى

أن كان التصرف مشهر لابد من التأشير على هامش الإشهار ونجد أن النص لم يحدد نوع التصرف وعلى ذلك كل تصرف محلا للشهر

س : ما هي آثار تسجيل الدعوى ؟

 نريد حماية الدائن الأصلي ممن تقرر له الحقوق سواء قبل التسجيل أو بعده . " يترتب على تسجيل الدعاوى السابقة أو التأشير بها على حق المدعي وهو المالك الأصلي فإن صدر الحكم تأييدا له فهو حجة على من ترتب له حقوقه عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعوى أو التأشير بها

س : ما هو حكم من اكتسب حقه سابقا على التسجيل أو التأشير ؟

 " لا يكون هذا الحكم حجة على الغير المتصرف إليه الذي كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل " وكأنه اشترط شرطين :

a. حسن النية

b. كسب الحق قبل التأشير

 باعتبار أن الأصل حسن النية فعلي المالك الأصلي الذي يريد استرداد حقه خالي من الحقوق فعلية أن يثبت سوء نية من اكتسب حقه

س : ما هي الشروط الواجب توافرها لتطبيق هذا النص " ؟

 يبقي قائما لمصلحة الدائن المرتهن الرهن الصادر من المالك وكل التصرفات الصادرة من المحجوز عليه بعد الحجز فهي باطلة بطلان مطلق . ولو المتصرف عديم الإرادة متصرفة باطل بطلان مطلق فإن رفع الولي دعوى بطلان فهذا الحكم الذي يصدر في هذه الدعوى هو حكم كاشف

ولو أن المتصرف الراهن كان قد زور العقد فهو هنا اختلف التصرف فهو ليس مالك أن كان الدائن حسن النية نطبق النص فحق المتصرف إليه ممن قرر لهم الراهن حقوقا قبل أن يزول سند ملكيته أساس حمايتهم

1- الثقة المشروعة

2- حسن النية

فمتى أنها أحد الأساسين لا يستفيد الشخص من الحماية والمقصود بحسن النية وما هو وقت تقديرها وعلى من يقع عبء الإثبات ؟

 "حسن النية يفترض دائما ما لم يقم الدليل على العكس " الأصل حسن النية وعلى من يرد إثبات عكسها فعلية عبء الإثبات لأنه يدعي بخلاف الأصل " يعد حسن النية من يجوز حق وهو يجهل أنه يعتدي على حق الغير إلا إذا كان هذا الجهل ناشئ عن خطأ جسيم "

 فإن كان الشخص يجهل أن سند ملكة الراهن مهدد بالزوال فهذا يعد حسن نية وحسن النية ينفي في حالتين :

أ‌- أن كان الشخص عالم أنه يتعدي على حق الغير

ب‌- كان يمكنه العلم بعناية الرجل العادي

 ونجد أن الوقت المعتد به في حسن النية أو وقت تقديرها – الوقت الذي أبرم فيه الرهن حيث أن هناك وقت قيد فيه الرهن ووقت أبرم فيه الرهن والعبرة لتقدير حسن النية بوقت إبرام الرهن لأن حق الرهن ينشأ عن إبرام عقد الرهن فالعبرة بنشأة الحق فلابد من حسن النية وقت تلقي الحق وكسبه

حق الرهن ينشأ بإبرام عقد الرهن أما الحق العيني الناشئ بإبرامه وهو ينشأ بين طرفي العقد وخلفهم العام والمالك الأصلي الذي رفع دعوى البطلان التصرف فلابد لكي يعتد الدائن المرتهن بحقه قبله أن يكون حقه نافذ يكون الحق مقيد قبل تسجيل الفسخ أو الإلغاء أو البطلان .

 نشأ رهن ضمان الدين مستقبل وعند الإبرام كان الدائن المرتهن حسن النية كذلك عند القيد في الحالتين لم يكن الدين قد نشأ بعد لكن حينما علم أعطي له الدين ونجح المالك الأصلي بإبطال سند الدين وحاضر المحكمة بشروط النص وقالت المحكمة أن هذا الشخص غير محتاج إلي الحماية وبالتالي العبرة بحسن النية وقت نشأة الدين وليس فقط وقت نشأة الحق .

س : ما حكم التقابل بين أصحاب الشيء ؟

 التقابل – فيه يتفق طرفا العقد على أن يتحلل أحدهم من التزاماته فطرف يقبل الطرف الثاني من أن يقوم بالتزامه وتجد أن فيه بيع الملكية يثبت للمشتري ولكن بعد عمل الرهن والإرادة لا تلزم غير أصحابها وبناء عليه يعود الرهن محمل وسابق لا يحتاج إلي الاحتجاج بالأثر رجعي

حكم الدائن المرتهن من المالك الظاهر :

 نجد الدائن المرتهن يحتاج إلي حماية رغم أنه تعامل مع غير مالك ونجد أنه لا يوجد نص في المدني يتحدث عمن اكتسب حقه من ليس مالك

 لكن نجد أن القضاء يحاول أن يستقر نظرية عامة من التطبيقات التشريعية المتفرقة فهناك اعتقاد عام بملكية هذا المتصرف في هذا المال فهو من الجميع ولم يشد عنهم لأن هذا الوضع الغالب مؤسس على مظاهر خارجية توحي فعلا بملكيته ونجد أن هذا الاعتقاد لا يعني أنه غير محترق أو غير مغتفر فهو معذور من الناس والحيازة الظاهرة دليل على القيام بأعمال صاحب الحق ففي الغالب أن الشخص صاحب حق لكن هذا ليس مؤكد فهناك ثقة مشروعة تستوجب حمايتها لأن حسن النية فردي لكنه متفرع عن وضع ظاهرية يدعو للتصديق بأن هذا المتعامل هو المالك الحقيقي وتصديق لهذا الوضع لابد من حمايته من أين توصلوا لهذه النظرية ؟

 من شتات التطبيقات في القوانين المختلفة فتعددها مع توجد الضابط يؤكد أنها نظرية عامة

مثال : في القانون التجاري الصورة النموذجية تظهر في الشركة الفعلية وهي سميت كذلك لعدم توافر الأركان لوجود الشركة كشخص معنوي إلا أن المشرع اعتبرها قائمة فعلها أي أنه اعتد بالمظهر الخارجي ونص المشرع على أنه يجب أن يكون عقد الشركة مكتوب وإلا كان باطل " هذا شرط انعقاد والشركة أن لم تشهر فلا شخص معنوي ومدير الشركة الذي دخل في تعاملات مع الغير غير نافذة لعدم وجود الشركة " غير أن البطلان لا يجوز أن يحتج به الشركاء قبل الغير "

مثال : بطلان الشركة لعدم كتابتها وقبل الحكم بالبطلان دخلت الشركة بمعرفة نائبها في تعاملات منع الغير أن يطلب البطلان لا يجوز للنائب الاحتجاج بالبطلان في مواجهة المشتري لأنه حسن النية والشركة أخذت مظهر الوجود الفعلي بوجودها واستيفاؤها للشروط وعلى ذلك الشركة تلتزم وهذا احتراما للثقة المشروعة والأوضاع الظاهرة

 وفي القانون الإداري يوجد الموظف الفعلي وعلى ذلك القائم على أمور الوظيفة ليس موظف فهو ارتدي أي الموظف وجلس في مكانه وباشر أعمال الوظيفة فقد يكون القرار صدر بتعيينه منعدم ولابد من احترام التصرفات الصادرة منه احتراما للثقة المشروعة والأوضاع الظاهرة

 وفي قانون المدني نجد أنه في الوكالة شرط ضروري لنفاذ تصرف الوكيل تجاه الأصيل أن يعلن عن نيابته وعن إرادته في الوكالة " إذا م يعلن العاقد وقت إبرام العقد أنه يتعاقد بصفته نائب فإن أثر العقد لا يضاف إلي الأصيل إلا إذا كان من المفروض حتما أن من تعاقد معه النائب يعلم بوجود النيابة

هل يستدل من وجود نيابة أن ابن المالكة الذي يعيش معها في لكن درج على تحصيل الأجرة ؟ المحكمة قالت لا فهذا عمل من أعمال الإدارة وهذا يعد وكيل ظاهر بإلادارة ولا يشترط أن يشمل ذلك التصرف

 أن تم الوفاء لغير دائن فعلي المدين أن يدفع مرة ثانية لأن ذمته من الدين وعلى ذلك هناك تطبيقات شتي في جميع فروع القانون على أن المشرع يولي الثقة المشروعة اعتبارا إذا عززت بحسن النية

س : هل إيلاء الثقة المشروعة للمظاهر الخارجية في حالة حسن النية يقتضي أن يكون هناك تقصير من المالك الحقيقي ؟

 ذلك كما لو كان المالك صوري والسبب في ظهوره مظهر المالك قد يكون صاحب الشأن نفسه لأنه مقصر وقد لا يصل لمستوي التقصير ولكن التقصير ثبت في حقه أو نسب إليه لأنه ساهم فيه

 نص المشرع على أنه " يعتبر ملزما للشريك أي عمل أو تصرف يصدر من الجمعية العامة أو مجلس الإدارة أو إحدى لجانه أو من ينوب عنه أثناء ممارسته أعمال الإدارة على الوجه المعتاد ويكون لحسن النية أن يحتج بذلك في مواجهة الشريك ولو كان التصرف صادر بالتجاوز لسلطته " نجد أن الشركة هنا لم تقصر لكن ما حدث يعد إيلاء لثقة المشروعة والأوضاع الظاهرة

 الأصل أنه لا يعتبر التصرف ملزم إلا أن كان مرخص به ومع ذلك يكون للغير حسن النية أن يتمسك في مواجهة الشركة بأي تصرف يجريه هذا الوكيل إذا قدمته إحدى الجهات على أنه يملك التصرف نيابة عنها واعتمد الغير على ذلك في تعامله مع الشركة

 " لا يعتبر حسن النية من يعلم بالفعل أو كان في مقدوره أن يعلم بحسب موقعه بالشركة أو علاقته بها بأوجه النقض أو العيب في التصرف ولا يعتبر الشخص عالم بمحتويات أي وثيقة بمجرد نشرها "

هناك تطبيقات :

المتعامل مع المالك الصوري

المتعامل مع الوارث الظاهر

المتعامل مع الاسم المستعار

س : هل الوضع الظاهر الذي اطمأن إلي المتعاقد الحسن النية ناشئ عن تقصير ؟

في حالة الاسم المستعار الشخصي لم يرد تملك شيء بالطريقة الطبيعية وهي ذكر اسم ولكنه سخر اسم شخص آخر وهذه صرة تنسب لصاحب الشأن وكذلك حالة المتعامل مع المالك الصوري

المتعامل مع المالك الصوري : المظهر الخارجي هنا فيه الراهن يظهر بوصفه مالك حيث يظهر سند تملكه للعقار والذي أنشأ له هذا السند هو صاحب السند الأصلي فهذا أرادا إخراج المال ظاهريا عن ذمته وهناك صورية مطلقة وأخرى نسبية في الأولي التصرف لا وجود له وفي الثانية التصرف

قائم لكن الصورية قائمة على أحد عناصره كالتاريخ أو المحل

 حسن النية اعتقاد كان يقع على غير الحقيقة والذي ينقل الملكية هنا هو السند الصحيح الحقيقي المسجل فالأصل في الأمور الحقيقة والصحة ومن هنا

الوضع الظاهر : إنشاء تصرف ناقل لملكية وتسجيل هذا التصرف مما ينشئ لدي المتعاملين وضع ظاهر مطمئن إليه بأن هذا الذي يظهر على العقار هو المالك وأن من رتب له حقا هو من بين المتعاملين

فحسن النية هنا مؤسس على وضع ظاهر وهو الأصل فهو يعتقد أن من تعامل معه ومن رتب له رهن هو المالك الحقيقي فهو غير عالم بأنه مالك صوري ولم يكن يمكنه العلم بأن الشخص مالك صوريا وحسن النية المتوافر عند الدائن المرتهن مؤسس بوضع ظاهر عند أغلب الناس

س : ما هو وقت حسن النية المتطلب ؟

 يكون بحسب نوع الحق

 فإن كان حق رهن فحسن النية – وقت التزامه أي وقت إبرام الرهن

 حق عيني أصلي كحق الانتفاع – وقت التسجيل

 فيكتفي بحسن النية أن تتوافر في الرهن وقت الإبرام حتى أن تخلفت وقت القيد لكنها لا تنتهي عن لزوم القيد فالقيد لازم لأنه شرط نفاذ فإن قام المالك الحقيقي برهن فالدائن المرتهن ولكي نبقي حق الدائن المرتهن لابد من حسن نيته وقت إبرام الرهن وهذا لا يعني عن القيد لأنه شرط نفاذ

فإن قام المالك الحقيقي برهن فالدائن المرتهن من المالك الحقيقي سوف يحتج بصورته العقد الصادر لسلف الدائن المرتهن ولكي تبقي حق الدائن المرتهن لابد من حسن نيته وقت إبرام الرهن وهذا لا يغني عن القيد لأنه شرط نفاذ

 في كثير من الأحيان في العلاقة بين المتعاقدين اللذان التصرف الظاهر بينهما عقد حقيقي ونص المشرع على أنه " إذا ستر المتعاقدان عقدا حقيقيا بعقد ظاهر فالعقد النافذ فيما بين المتعاقدين وخلفهم العام هو العقد الحقيقي "

 لكن كيف يمكنهم إثباته ؟ ورقة الضد هي المثبتة للعلاقة بين المتعاقدان أحيانا لا يكتفوا بورقة الضد بل تطلبوا إشهارها أي تسجيلها وأهمية ذلك هدم المظهر الخارجي الذي أنشأة العقد الظاهر

 إذا أبرم عقد الرهن بعد تسجيل ورقة الضد هل يمكن للدائن المرتهن الاحتجاج بحسن نيته ؟

 لا لأن الوضع الظاهر غير معزز لحسن النية وهو وقت إبرام عقد الرهن وقبل تسجيل العقد المستتر

المالك الحقيقي حينما يريد استرجاع عقاره خالي من الرهن يقوم برفع دعوى صورية على خلفه وهو الراهن فيقوم بتسجيل دعوى الصورية أو قبل التأشير بها على المحرر

 فيقوم الإقرار للدائن المرتهن بحقه أن يكون حسن النية مستند لمظهر خارجي وهذا أن أبرم عقد الرهن بعد تسجيل دعوى الصورية

 أن اكتسب حقه قبل تسجيل دعوى الصورية ففي الغالب هو حسن النية فلابد من أن يكن حسن النية وقت الإبرام وأن يكون الإبرام قبل تسجيل دعوى الصورية وأن يكون مقيدا لحقه

" يجوز للدائنين للخلف الخاص متى كانوا حسن النية أن يتمسكوا بالعقد الصوري ولهم أن يتمسكوا في العقد المستتر "

 على ذلك يتمسك بالعقد الصوري – من تعامل مع المالك الصوري

 اللذين تعاملوا مع المالك الحقيقي – يتمسكوا بالعقد الظاهر

 لو أن الدائن المرتهن من المالك الصوري قيد حقه بعد الدائن المرتهن من المالك الأصلي فرغم أن الدائن المرتهن يسبقه فالعبرة بحسب الأسبقية في القيد تكون بالبينة للدائنين المرتهنين من راهن واحد لكن هنا رغم أن الدائن المرتهن من المالك الحقيقي يسبق في القيد إلا أنه بتأخرها

المتعاقد مع الاسم المستعار :

 قد يتعامل الشخص بنفسه أو بنائب عنه والنائب الذي يشتري الأصيل العقار يتعاقد باسم الأصيل والحساب الأصيل فالمتعاقد مع النائب يعلم أن آثار العقد ستنصرف الغير النائب

 لكن أن كان الأصيل لا يريد أن يظهر بشخصه أو باسمه ومن هنا يأتي بآخر يستعير اسمه ويسخره فالعلاقة بينهم تعد علاقة وكالة متصرف آثار العقد إلي الأصيل وهذا يحدث لأنه في بعض الأحيان يلجأ الأفراد للتعاقد بأسماء مستعارة حتى لا يشتعل التنافس في السوق

 قد يلجأ الشخص للاسم المستعار أن كان ليس لديه أهلية وجوب لاكتساب الحق والمتعامل حسن النية مع الاسم المستعار حقه نافذ تجاه الأصيل

المتعامل مع الوارث الظاهر :

 من كان ليرث وحده أو ليرث جزء من التركة غائب عن مكان وجود المورث ولا يعلم بوفاته وأن شخص توفي يستخرجوا شهادة وفاة ثم إعلان وراثة يستصدر بناء على إشهار حق الإرث وهو تسجيل لسند الوارث لملكية ممتلكات المورث

 الوارث الظاهر هنا يستند إلي إشهار حق الإرث ويقرر حقوق عليه وأن جاء الوارث الحقيقي وعلم بتوفي مورثه وعلم بمبدأ خذ مظهر الوارث يبطل التصرفات يتعين أن يكون الوارث الظاهر حسن النية وقت الإبرام وأن يقيد حقه قبل إشهار حق الإرث

الأركان الشكلية الإبرام عقد الرهن :

 يتم إبرام العقد بمجرد أن يتبادل طرفاه عبارات التعبير عن رضاؤهم بإبرامه " فالأصل أن العقود رضائية لا يلزم فيها شكل معين والرسمية متطلبة

س : هل الرسمية متطلبة في إبرام الرهن أم الدين ؟

 الرهن وهذا السؤال لا تظهر أهمية إلا في حالتين

أ‌- نشأة الدين والرهن متعاصرين في وقت واحد

ب‌- أن ينشأ الرهن لاحقا للدين أو في ورقة مستقلة

 وهنا تستلزم الرسمية في الرهن بصرف عن الدين وعن مصدره وكلمة الرسمية تنصرف لإرادة كل من الراهن والمرتهن

س : ما هو أثر تخلف الرسمية ؟

 يتعين التمييز بين ما أن كان عقد الرهن يتضمن الدين أو منفصل عنه واكتفي فيه بورقة عرفية فإن كان يتضمن الدين فالباطل هو الرهن لكن الدين صحيح ومستحقة فهذا ما يعرف بنظرية إنقاص العقد

 أن كان العقد في شق منه باطل أو قابل للإبطال فهذا الشق وحده هو الذي يبطل إلا إذا تبين أن العقد مرتبط فهنا يبطل كله

 " يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه ....... وفقا للقانون والعرف والعدالة " فيجب الاستهداء بطبيعته التعامل في التفسير وعدم الوقوف على التسفير الحرفي وقد يكون الرهن مستقل عن الدين وأغفل في الرهن الرسمية والتي هي ركن من أركان الانعقاد فهل الرهن يبطل ؟ نعم ولا يعني عن ذلك القيد لأن الرهن غير موجود أصلا

س : إلا يتخلف عن هذا التصرف الباطل تصرف صحيح ؟

 هذا يعرف بنظرية تحول العقد فقد يكون التصرف الباطل الأركان الموجود به تصلح لأن تكون محل تصرف آخر صحيح فتصبح وصف التصرف بهذا التصرف الصحيح ويضرب عادة نموذج لهذا بالشيك فهو ورقة مالية بها بيانات معينة من أهمها وجود تاريخ واحد فإن وجد تاريخية فهو لا يكون شيك لكن يظل ورقة أخرى غير الشيك مثبته للدين

يسقط الأجل في 3 أحوال : أن لم يقدم للدائن ما وعد به من تقديم تأمينات وستطيع الدائن استصدار حكم بقرير حق اختصاص كحق عيني تبعي على أحد عقارات المدين " قد يتحول الرهن الرسمي هنا إلي أقرب عقد له وهو الرهن الحيازي حيث لا يشترط في هذا الأخير الرسمية

آثار عقد الرهن :

قد يرتب آثاريين طرفين وآثار في مواجهة الغير :

 وعقد الرهن ينشئ فورا استكماله أركانه وشروطه حق الرهن في العلاقة في العلاقة بين المتعاقدين لكنه لا ينفذ في مواجهة الغير إلا بعد النفاذ

 أن كان الراهن غير مدين ( كفيل عيني ) فهو يقدم رهن عقاري ضمان لشخص آخر فلو أن الدائن المرتهن لم يقيد حقه في الرهن وحل أجل الدين فرجع على المدين فلم يدفع عنه الدين هنا يرجع على الكفيل العيني ولا يحق لهذا الأخير الدفع بالتجريد بمقتضى نص

س : فما هي الصفة التي يرجع بمقتضاها على الراهن ؟

 صفته ككفيل عيني فحق الرهن ينشأ في العلاقة بين المتعاقدين بمجرد إبرام العقد

س : ما هي آثار العقد في العلاقة بين المتعاقدين ؟

 بالنسبة للراهن يشترط فيه أن يكون مالكا الراهن بتقرير الرهن لا يفقد ملكيته فتظل له الملكية والحيازة وعلى ذلك قبل التنفيذ على العقار المرهون فإن كل ما هو من مقتضيات الملكية يظل ملكا للراهن

س : هل المالك الراهن يباشر التصرف والاستعمال والاستغلال التي يباشرها المالك غير الراهن ؟

 لا فلا يمكن معاملة المالك غير الراهن كمعاملة المالك الراهن فغل يد الراهن ليس نتيجة للرهن بل يكون نتيجة للتنفيذ فلو القائم على التنفيذ دائن عادي فهو سيشرع في التنفيذ على العقار كي يحصل على حصته

 فالمهم هو أن ما يصدر عن المالك الراهن من أعمال مادة إيجابية أو سلبية أو من تصرفات لا يؤدي من الضمان المقرر للرهن فهذه تعد قيود على سلطة الراهن

 هناك التزامات ناتجة عن الالتزام الرئيسي الذي فرضه الراهن على نفسه من تقرير رهن على عقاره ضمان للدين فهو عليه الالتزام بعدم الانتقاص من الشيء محل الرهن وإلا يسئ إليه وإلا يتلفه فسلطة الراهن تنتهي عند الشروع في التنفيذ

س : ما هي التزامات الراهن ؟

 وردت في المواد 1047 – 1049

أ‌- التزامه بضمان سلامة الرهن

ب‌- الالتزام بضمان هلاك أو تلف العقار المرهون

 فكل فعل إيجابي أو سلبي يمتنع القيام به أن كان سيؤدي للمساس بضمان الدين فعلية أن يمتنع عن كل الأعمال المادية السلبية التي تضر بالسلامة أو تؤدي لانتقاص ضمان سلامة الرهن فقد يحدث أن يخرب المالك ملكه أن استغرق الدين كل أمواله فقد يكون هناك دواعي تجعله يترك المال يتخرب

 الدائن المرتهن يستطيع أن يتخذ ما يلزم من وسائل تحفظية في حالة الاستعجال وأن يرجع على الراهن بما يتفق على ذلك فدين الترميم معزز بالرهن بذات المرتبة وفي جميع الأحوال إذا وقعن أعمال من شأنها تعريض العقار للهلاك أو التلف كان للدائن أن يطلب وقف الأعمال من القاضي كما يمكنه القيام بحجز تحفظي أو الإتيان بحارس

 فإن حدث انتقاص للضمان رغم كل ذلك فله الرجوع بالضمان

 فإن ضعفت الضمانات بسبب المدين سقط أجل الدين ما لم يقدم ضمانات أخرى يرتضيها الدائن وأن ضعفت التأمينات بسبب أجنب يسقط أجل الدين مالم يقدم ضمانات

 أن تخلف عن الهلاك أو التلف أي تعويض أو مقابل نزع ملكية أو تأمين حلول عيني فلو كان الراهن المالك مؤمنا على العقار من الحريق وقع الحريق بسبب أجنبي فمبلغ التأمين يستحق من الدائن المرتهن الحلول العيني ويتحول الرهن الرسمي إلي رهن حيازي

آثار الرهن :

 كلمة آثار تنصرف إلي كل ما يترتبه العقد بالنظر لطبيعته وأطرافه وفقا للتحديد القانوني له

الحق العيني التبعي ينشأ بمجرد الإبرام لكن القيد لازم لنفاذ هذا الحق في مواجهة الغير " الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق إذا كان محل الالتزام شيء معين بالذات يملكه الملتزم "

 الرضائية لازمة لإبرام حتى ينشأ العقد فهل الرضائية هي القاعدة في ترتيب الآثار بحيث تترتب الآثار على عاتق طرفيه دون الحاجة الآلية منصوصه ؟

 إذا كان الالتزام شخصي أو عيني فكلاهما يرتب آثاره فور الإبرام دون التوقف على آلية أخرى دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .

 كلمة التسجيل تفيد الاستدراك بصدد الحقوق العينية الأصلية والمشرع خرج عن قاعدة أن العقد يرتب آثاره بصدد الملكية ولذلك احتجنا آلية خاصة وهي التسجيل لترتيب الأثر وكان العقد الذي ترتب حق عيني تبعي ينشأ هذا العقد بمجرد الإبرام دون حاجة لانتظار القيد

 وأكد ذلك أن المشرع نص في قانون الشهر العقاري على أن الحقوق العينية التبعية لابد من قيدها وعدم قيدها يرتب عدم نفاذ مواجهة الغير فالرضائية ليست متطلبة لإبرام فقد بل لابد منهما لترتيب الآثار

أن أبرم عقد الرهن فهناك التزامات خاصة وقيود فإن أنشأ الراهن ضمانة فهو ضامن لسلامتها ولعدم الانتقاص منها أو تخريبها

 فموجب العقد يقع على عاتقه التزام بعدم التعرض والالتزام بالضمانة يعد التزام بتحقيقي نتيجة بضمان سلامة الرهن من كل ما ينقصه أو يضعفه أو يهلكه سواء من خلال كلمة ضمان أو من أي شيء يدل على أنه ضامن أن تصرف الراهن في العقارات بالتخصيص والملحقة بالعقار المرهون فهو يبيعها باعتبارها منقول فإن تسلمها الغير حسن النية ويجوزها لا يجوز التتبع هنا أن أفلح الدائن المرتهن أن يرفع التعرض فلا مشكلة وأن لم يفلح يرجع على الراهن بالضمان لأن التزامه بتحقيقي نتيجة

 دائما أجل الدين مقرر لمصلحة المدين فلا يجوز إجبار الدائن على الانتظار أن كان هناك ما يجد ويجعله قلق على حقه وله هنا أن يسقط الأجل وهذا له حالات :

1- إشهار إفلاس المدين

2- عدم تقديم المدين ما وعد تقديمه من تأمينات

3- قدم المدين ضمانة ثم قام بإضعافها

نص المشرع على أنه إذا حصل هلاك أو تلف للعقار المرهون وكان هذا راجع للمدين فإما يسقط أجل الدين أو لا يسقطه أن قدم تأمين كافي والاختيار للمدين أن هلك العقار المرهون أو تلف انتقل الرهن وهذا يسمي بالحلول العيني

سلطات الراهن :

أ‌- متى تغل يد الراهن في التصرف أو في مباشرة السلطات وما هو وجه الغل ؟

ب‌- القيود المباشرة على السلطات

س : متى تغل يد الراهن وما هي كيفية الغل ؟

 يتم الحجز أما تحت يد نفس المدين الراهن ( تنبيه نزع الملكية ) أما أن كان يتم تحت يد الحائز ( الإنذار أو الدفع بالتخلية ) ويترتب على الحجز الآتي : نص القانون على أنه

" لا ينفذ تصرف المدين أو الحائز أو الكفيل العيني في العقار ولا ينفذ كذلك ما ترتب عليه من رهن أو اختصاص أو امتياز في حث الحاجزين ولو كانوا دائنين عاديين ولا في حق الدائنين المشار إليهم في المادة 317 ولا في حق من حكم بإيقاع البيع عليه أن كان التصرف أو الامتياز أو الاختصاص قد تم شهره

س : ما هو وقت غل يد المدين في التصرف ؟

وقت الحجز

س : كيفية الغل ؟

بتقرير عدم نفاذ التصرف

س : ما هو أساس الغل ؟

 الشروع في تنفيذ الحجز

 حماية الدائن الحاجز يجب غل يد المحجوز عليه سواء كان مدين أو حائزا أو كفيل عيني بعد الحجز عليه

س : ما هي القيود المفروضة على سلطة الراهن في مباشرة سلطاته في المرحلة بين الرهن والحجز ؟

س : هل الراهن يباشر سلطاته على ذات النحو من الإطلاق الذي يباشره المالك غير الراهن ؟

 يجب على مباشر أي شيء لا يضعف من سلامة الرهن وهذا معيار مرن وقد يقول المشرع أن هذه التصرفات غير نافذة لأنها تضر بسلامة الرهن والمشرع آثار إلي سلطة التصرف بإجمال ولم يشر إلي سلطة الاستعمال وآثار لسلطة الاستغلال بالتفصيل

 " يجوز الراهن أن يتصرف في العقار المرهون وأي تصرف يصدر منه لا يؤثر في حق الدائن المرتهن " فالمشرع أراد أن يقول عليه مباشرة سلطات لكن لا تؤثر على حق الدائن المرتهن وإلا لا تعد نافذة " للمدين الساكن في العقار أن يبقي ساكنا فيه بدون أجرة إلي أن يتم البيع " فهو هنا له سلطة الاستعمال دون الإضرار بالغير

سلطة الاستغلال :

 الاستغلال هو القيام بالتصرفات القانونية اللازمة حصولا على الغلة وهناك تاريخ هام يتعلق فيه حق الدائن بالعقار وتلحق الغلة بالعقار وهو تاريخ الحجز

 " يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية الحجز أن يلحق بالعقار ما يغله من ثمار وإيراد من المدة التي أعقبت التسجيل

س : ما هي الخشية من مباشرة الراهن لسلطة الاستغلال ( الإيجار ) ؟

س : فهل الإيجار يضر بالدائن المرتهن ؟

 ظاهر الأمر لا ، لكن الخطورة في مدة الإيجار وفي القيمة الايجارية إذا القيمة المستحقة بعد تنبيه نزع الملكية أصبحت للدائن الحاجز

 الإيجار أن كان ذو قيمة زهيدة ولمدة طويلة وأراد بيع العقار المرهون فسيبيعه مؤجرا وكان الدائن المرتهن يتضرر من المباشرة التعسفية من جانب الراهن لسلطته في الاستغلال التي قد تباشر على نحو يضر من سلطة الاستغلال

س : ما هو الإيجار غير النافذ في مواجهة الدائن المرتهن ؟

 كل إيجار لاحق إبرامه لتنفيذ تنبيه نزع الملكية والمدة زات اعتبار فإن كان الإيجار 9 سنوات فأقل فيكفي لنفاذه تجاه الدائن المرتهن أن يكون ثابت قبل تنفيذ تنبيه نزع الملكية

 أما أن كان أكثر من 9 سنوات لا ينفذ تجاه الدائن المرتهن إلا إذا كان مسجلا قبل قيد الرهن وذلك لأنه عمل من أعمال التصرف فلابد من أن يعلم به الدائن المرتهن قبل القيد لأنه محمل بعقد إيجار طويل المدة

فإن كان غير مسجل قبل القيد الرهن فهو ثابت التاريخ قل تنبيه نزع الملكية فإن كان أكثر من 9 سنوات وليس مسجل قبل قيد الرهن لكنه ثابت التاريخ قبل تنفيذ نزع الملكية فهو نافذ

 أن تخلف أحد الشروط فهو ينفذ باعتباره 9 سنوات

 إذا كان الإيجار الصادر من الراهن لا ينف في حق الدائن المرتهن إلا إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية .. وإذا كان الإيجار السابق على تسجيل التنبيه تزيد مدته على 9 سنوات فلا يكون نافذا إلا لمدة 9 سنوات ما لم يكن قد سجل قبل قيد الرهن

 في شأن إيجار العقارات تنفذ العقود الثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه

س : ما هو حكم الإيجار أن كان غير ثابت التاريخ ؟

 " أما أن لم يكن الإيجار غير ثابت التاريخ أو عقد بعد التسجيل التنبيه ولم تعجل فيه الأجرة فلا يكون نافذا إلا باعتباره داخل في أعمال الإدارة الحسنة "

 وفي قانون المرافعات أما عقود الإيجار غير ثابتة التاريخ قبل التسجيل التنبيه فلا تنفذ في حق من ذكر إلا أن كانت من أعمال الإدارة الحسنة "

 وعلى ذلك الإيجار المبرم بعد تسجيل التنبيه يظل على حكمه في المدني وبناء على ذلك ينفذ بشرط إلا يكون ثابت لمدة وأن يكون من أعمال الإدارة الحسنة وأعمال الإدارة الحسنة تعني الأعمال الطبيعة التي تتفق مع طبيعة العقار وقيمة الإيجار ومدته

س : هل هناك دليل قاطع يتعين فيه مباشرة الإجراءات ؟

 لا فهناك مدة فهل حق الراهن باعتباره مالك يغل طوال هذه الفترة ؟

 القبض المعجل الأجرة لا يكون نافذا أن كان بعد تسجيل التنبيه فبعد الحجز تعلق حق الراهن

 تلحق بالعقار ثماره عن المدة التالية للتسجيل

 وللمدين أن يبيع ثمار العقار الملحقة به " يبيعها بعد التسجيل متى كانت من أعمال الإدارة الحسنة لأنه يتصور تلقاء بالبقاء ويودع الثمن لدي خزانة المحكمة

 القبض المعجل للأجرة عن 3 سنوات فأقل يكون نافذ تجاه الدائن المرتهن أن كان ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فهو يكون في حكم أعمال التصرف بالتالي يستلزم فيه التسجيل وقبل قيد الرهن " لا تكون المخالصة بالأجرة مقدما 5 لا تزيد عن 3 سنوات ولا الحوالة بها نافذة في حق الدائن قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أما أن كانت المخالصات أو الحوالة لمدة تزيد عن 3 سنوات فهي لا تنفذ قبل تسجيل قيد الرهن والإ خفضت المدة 3 سنوات

 يجب تسجيل الإيجارات والسندات أن زادت مدتها عن 9 سنوات ويترتب على عدم التسجيل عن النفاذ فيما زاد عن مدة 9 سنوات "

 إذا لم تكن ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه فلا يحتج بها إلا لمدة سنة وكأنه اعتبر القبض المعجل الأجرة غير ثابت التاريخ يعد من أعمال الإدارة الحسنة لمدة سنة "

 أن تم بيع حصول على قوائمه فهل الثمرات حق الفترة اللاحقة على التسجيل ؟

 الدائن لا يتعلق حقه إلا بقدر من المدر اللاحقة على التسجيل

صور سلطة التصرف :

يميز بين نوعين من التصرفات

أ‌- تصرفات لا تؤثر على الكيان المادي للعقار المرهون

ب‌- تصرفات تؤثر على الكيان المادي للعقار المرهون

أولا : التي لا تؤثر على الكيان المادي للعقار المرهون

 تصرفات قانونية ويميز بين حالتين السابقة على قيد الرهن واللاحقة عليه ونجد أنه أن تقرر حق عيني أصلي بعد إبرام الرهن وثم تسجيل حق الانتفاع فهذا سينقص من قيمته والتصرفات السابقة على القيد واللاحقة للرهن تمثل أضرار الدائن المرتهن ومن هنا يمكنه مباشرة حقه في الرجوع على الراهن بالضمان ومن أجل هذا يستطيع الراهن حتى يباشر سلطاته على ملكه المطلق أن يقيد الرهن

أما التصرفات اللاحقة على قيد الرهن فالأصل أنها لا تمثل أضرار بالنسبة للدائن المرتهن

ثانيا : تؤثر على الكيان المادي للعقار المرهون :

أ‌- التصرف في العقار المرهون على بعض العقارات بالتخصيص

ب‌- التصرف فيه باعتباره منقول بحسب المال

التصرف في العقارات بالتخصيص :

 العقارات بالتخصيص هي منقولات خصصها صاحبها لخدمة العقار والأصل أن مالك العقار يستطيع فك الارتباط بينهم لكن قد تقيد سلطته أن قرر رهن لأنه يمتد للعقارات بالتخصيص ما لم يتفق على ذلك

 أن كان المتصرف إليه سيئ النية فلا يمنع استرداده منه أما ن كان حسن النية يحتج عليه بقاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية

يتعين على الراهن إلا يقوم بفعل أو تصرف يؤدي به نفسه فالراهن يظل مالك لحين الحجز على العقار وبيعه بالمزاد حتى يؤول لمن رسي عليه المزاد

" يجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون وأي تصرف منه لا يؤثر في حق الدائن المرتهن فالراهن يعد مالك وما يقوم به لا يتعارض مع الالتزام بسلامة الرهن فحقه يعد نافذ تجاه الجميع

" للراهن الحق في إدارة العقار المرهون في قبض ثماره إلي وقت التحاقها بالعقار "

والثمار تلحق بالعقار عن المدة التالية للتنفيذ وكل سلطة المالك تقيد بعدم النفاذ إذا جاءت في تصرفات أو سلطة الاستغلال بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية

هناك بعض التصرفات تنذر بمخاطر على الدائن المرتهن رغم أنها قبل تنبيه نزع الملكية فإذا أجري تصرف باعتباره منقول بحسب المال وأفلح المتصرف إليه في حيازة المنقول هنا يجهض سلطة الدائن في التتبع ويجتمع أمامه أن الحيازة في المنقول سند الحائز

فإن يبيع العقار بوصفه منقول بحسب المال ودخل في حيازة المتصرف إليه حسن النية فحق الدائن المرتهن هنا ضاع لأنه قوبل بالحيازة في المنقول وعلى ذلك يعتبر ما صدر عن الراهن مخالف لالتزامه بالضمان

الدائن المرتهن يسعي باعتباره صاحب حق رهن نافذ أو غير نافذ للحفاظ على عقد الرهن فله أن يعترض تجاه الراهن وتجاه المتصرف إليه والاعتراض يجعل المتصرف ليه سيئ النية وله اتخاذ الوسائل التحفظية وله أن يطلب من القاضي وقف الأعمال

س : ما هي الفكرة في التصرف في العقار باعتباره منقول بحسب المال ؟

هناك أحكام وضعت العقار بحسب طبيعة الثانية فالعقار لا تنتقل ملكيته إلا بالتسجيل بينما المنقول تنتقل ملكيته أن كان معين بالذات فور التعاقد وأن كان معين بالنوع تنتقل ملكيته بالإفراز

" الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق أن كان محل الالتزام شيء معين بالذات يملكه المرتهن وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل "

النص هنا يتحدث عن آثار العقد وكأن لديه منطق واحد هو الرضائية سواء في الإبرام أو في إنتاج العقد لأثاره المشرع حينما قال تسجيل قصد بذلك الحقوق العينية العقارية فقط فالحق العيني التبعي ينتقل بمجرد إبرام العقد والتسجيل قاصر على الملكية في الحقوق العينية العقارية

المشرع أراد أن يجعل الأحكام القانونية تبعا للواقع أو لإرادة أصحاب الشأن تبعا للواقع أن كان العقار ثابت لكن تحول المنقول تطبق عليه أحكام المنقول أما أن اتجهت إرادة أصحاب الشأن لتحويل المنقول تطبق عليه أحكام المنقول أما أن اتجهت إرادة أصحاب الشأن لتحويل العقار إلي منقول بحيث ثارت الطبيعة العقارية مهددة فهل من المنطق القانوني التمسك بتطبيق أحكام العقار ؟

لا يجوز ذلك إذا أحكام العقار قاصرة عليه لكن أن اتجهت إرادة أصحاب الشأن لتحويل العقار المنقول تطبق أحكام المنقول وتنتقل الملكية فور التعاقد

س : أن كان هناك دائن مرتهن العقار ثم تصرف فيه صاحبه بوصفه منقول بحسب المال فما موقف الدائن؟

مثال : مالك العقار تصرف فيه بوصفه منقول بحسب المال ثم قرر عليه رهن فما حكم هذا الرهن ؟

أن أخذنا أحكام المنقول بحسب المال عنها نجد أن الملكية تنتقل فورا للمتصرف إليه والنتيجة أن الرهن هنا تقرر من غير مالك ويحتج المشرع بأن رهنه تقرر من مالك للعقار فهل التعامل على العقار بوصفه منقول بحسب المال حقيقة أم مجاز ؟ لا يجوز التوسع في الحيلة القانونية إذ هناك وضع مستقر وهو موجودة في العقار فلا يجوز التعامل إلا أن وجدت مظاهر خارجية تهدم هذا الوضع المستقر فإن المالك باع عقاره بوصفه منقول بحسب المال واحتفظت بحيازته ثم قرر رهن فجهد الرجل العادي هو الكشف عن الملكية ولا يوجد ما بين له من مظاهر أنه منقول بحسب المال

أن تقرر الرهن على العقار بوصفه عقار حيث كانت الملكية ثابتة للمالك ثم باعه باعتباره منقول بحسب الحال

يجب التمييز بين حالتين :

أ‌- الراهن لم يقيد حقه

ب‌- قيد حقه

الدائن المرتهن ينفذ حقه بالقيد وبالتالي موقفه يكون أقوى بعد قيد الرهن ويكون أضعف قبل القيد لكن توجد فكرة رئيسية وهي أنه لا يجوز أعمال الحيلة إلا أن وجد من المظاهر ما يعززها والتي يؤيد أن الطبيعة السابقة مالها الانقضاء

نتيجة ذلك – أن لم يكن الدائن المرتهن قد قيد حقه وتصرف في العقار بوصفه منقول بحسب المال فهذا تعارض مع الالتزام بالضمان وهنا أما يتم دفع الدين أو يقدم التأمين

أن أفلح المتصرف إليه في البيع لمن هو حسن النية فهو سيصطدم بالحيازة في المنقول

آثار الرهن بالنسبة للدائن المرتهن :

س : هل حق الدائن المرتهن في التنفيذ على العقار المرهون يختلف بحسب ما إذا كان الراهن مدين أو غير مدين ؟

أن كان الراهن غير المدين فلا يجوز التنفيذ على ماله إلا ما رغب من هذا الحال

فإن تصرف الراهن المدين في العقار المرهون فهل هذا يؤثر على حق المرتهن ؟

لا لأنه صاحب حق عيني تبعي

س : إذ لم يكفي العقار المرهون الوفاء بحق الدائن المرتهن غما هو المتاح لهذا الأخير فهل يمكنه التنفيذ على باقي عناصر الذمة المالية ؟

لا إنما له الرجوع على المدين بصفته دائن عادي ويخضع لقسمة الغرماء

س : هل هناك ترتيب فهل الدائن المرتهن مطالب بالا ينفذ على باقي عناصر الذمة المالية قبل أن ينفذ على المبلغ الذي يخصه "

نص قديم – يجوز للدائن المرتهن ذلك إلا بعد التنفيذ على المال المرهون " ولا يكون للراهن غير المدين حق الدفع بتجريد المدين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك " فهذا الحكم جاء خروجا عن القواعد لأن الراهن غير المدين يعد كفيل وهو مدين احتياطي وبالتالي يستوجب الرجوع على المدين الأصلي أولا وهذا ما خرج عنه النص

س : ما هي آليات وأوضاع التنفيذ على العقار الموهون ؟

" للدائن بعد التنبيه على المدين بالوفاء أن ينفذ على العقار المرهون ويطلب بيعه في المواعيد ووفقا لأوضاع المقررة في قانون المرافعات "

النص هنا آمر وكان هذه القواعد من النظام العام يتعين اتباعها من كل دائن حاجز سواء كان مرتهن أو غير ذلك " يقع باطلا كل اتفاق يجعل الدائن الحق عن عدم استيفاء الدين وقت حلول أجله في أن يتملك العقار المرهون في نظير ثمن معلوم أو في أن يبيعه دون مراعاة الإجراءات التي فرضها القانون ولو كان هذا الاتفاق قد أبرم بعد الرهن " لكن يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الاتفاق على أن ينزل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه "

اتفق في عقد رهن على أيلولة ملكية العقار المرهون مقابل الدين بشرط أن يعلن الراهن المدين عن إرادته بعد حلول أجل الدين فالاتفاق هنا معلق على إرادة صاحبه

آثار الرهن بالنسبة للغير :

" لا يكون الرهن نافذ في حق الغير إلا إذا قيد العقد "

س : ما هو المقصود بالغير وما هي آليات النفاذ ؟

الغير هم كل من غير المتعاقدين والخلف العام وهم كل من لهم حق يضار من وجود الرهن وهم الدائن العادي وأصحاب الحقوق العينية الأصلة وأصحاب الحقوق العينية التبعية

يكون حق الدائن المرتهن نافذ تجاه الدائنين العاديين من وقت قيد الرهن بصرف النظر عن قيمة الحق وبصرف النظر عن تاريخ نشأة الحق وبصرف النظر عن تاريخ الرهن

أصحاب الحقوق العينية التبعية الأسبقية بينهم تتحدد بالأسبق في القيد وهذه تقدر بالنسبة والشهر واليوم والساعة

أصحاب الحقوق العينية الأصلية : أن كان حق الرهن سابق في القيد على الملكية وعلى أصحاب الحقوق العينية الأصلية فهو ينفذ تجاههم

آليات النفاذ – الرهن ينفذ عن طريق القيد فهو نوع من أنواع الشهر فإذا كان الحق الذي قرره التصرف حق عيني أصلي يشتهر التسجيل وأن كان حق عيني تبعي يشهر بالقيد والتسجيل أثره هو انتقال الحق أو زواله أو تغييره فما بين المتعاقدين وفي مواجهة الغير أما القيد فهو ينشا بمجرد إبرام العقد

التسجيل ينتج أثره مرة واحد لكن المقيد أثره يمتد 10 سنوات ولابد بعدها من تجديد القيد وإلا سقط القيد وأن أراد الشخص أن بقيد مرتبة تتحدد من تاريخ القيد

التجديد يحافظ على القيد وعلى مرتبة القيد وهناك حوادثه أن حدثت قبل القيد تمنع منه وإهمال التجديد قد

يضعف من مرتبة المهمل

س : أين يتم القيد العقاري ؟

في مكتب الشهر العقاري الواقع بدائرته العقار

س : من الذي له صلاحية تقديم طلب الشهر ؟

" تتم إجراءات الشهر بناء على طلب ذوى الشأن أو من يقوم مقامهم "

يتم القيد تجاه الراهن المالك ( هام ) : إن قام الراهن بعمل رهن ثم توفى وترك ورثه مقيدة يتم تجاه الورثة وذلك بدليل أنه لو تقرر الرهن من راهن غير مالك ثم أقر الرهن من المالك بقيده تجاه المالك الجديد فالدائن المرتهن كل ما يهمه هو معرفة المالك الحقيقي ومعرفة ما أن كان مقرر رهون أخرى أو حقوق أخرى على العقار ومن هنا كيف يعلم ذلك ؟

أن يتأكد من وجوده في إطار السجل العيني أو الشخصي لأن السجل العيني فلسفته أنه يجري مسحا بعقارات المنطقة وتعد صفحة في مكتب الشهر العقاري لكل عقار بصرف النظر عن ملاكه المتتابعين فعلية أن يعلم كل ما ورد عن العقار

أما السجل الشخصي يتم القيد فيه أو التسجيل تجاه المتصرف وهذا لا يعد كافيا إذا القيد مدته 10 سنوات فلابد من الكشف عن الملاك السابقين 10 سنوات سابقة ولابد أيضا من التأكد من تسلسل الملكية

من هنا المشرع قرر عمل خريطة بكل مكتب درج فيها طلبات الشهر مع عمل فهرس هجائي بأسماء كل المتعاملين على عقارات المنطقة

س : كيف يتم القيد ؟

يقدم الطلب من صاحب الشأن على النموذج المحدد لذلك من مكتب الشهر مع استيفاء البيانات والمستندات المتطلبة ويقدم لمأمورية الشهر العقاري وهي تتعاون مع مأمورية أخرى فمكتب الشهر العقاري يلحق به مكتب للمساحة فالطلب يقدم للشهر العقاري ثم يحال للمكتب المساحي

المكتب أثناء نظر الطلب قد يجد في المستندات نقص فيطلب من صاحب الشأن اسيتفاؤه فعلية القيام بذلك وإلا يسقط الطلب خلال 15 يوم

الطلب بين فيه على مرحلتين من اثنين موظفين هم المراجع الأول والمراجع الثاني لكي يعطي له صلاحية الشهر ثم يتم القيد في الدفتر المعد لذلك باعتبار أن الأسبقية ذات أهمية أخرى فهناك دفتر تقيد فيه المواعيد بدقة

ما هي البيانات ؟

اسم الدائن لقبه وصناعته ومحل إقامته

اسم المدين أو المالك الذي رتب الحق على الملكية ولقبه ومحل إقامته

بيان يتضمن تعين العقار تعيين دقيق

بيان يتضمن تحديد الجهة

والبيانات المتعلقة بتخصيص العقار المرهون وهم واجبان في عقد الرهن

إغفال التخصيص في عقد الرهن هل يعوضه التخصيص في القائمة ؟

لا لأن الأول شرط انعقاد فيبطل الرهن

س : ما هو أثر إغفال بيان أو أكثر في قائمة القيد ؟

" أن تختلف إحدى البيانات لا يترتب بطلان القيد إلا أن نتج عن ذلك ضرر الغير مناط الحكم بالبطلان هو إثبات الضرر

" لا يجوز أن يطلب البطلان إلا من وقع عليه الضرر

على ذلك البطلان ليس من النظام العام ولا تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها

" للمحكمة أن تبطل أثر القيد أو تنقضي من أثره تبعا لطبيعة الضرر ومداه فالقيد وظيفته نفاذ الرهن فإن كان إغفال البيان غير مؤثر بالمرة فلا أثر له

يحتج بالرهن في مواجهة المتعاقدين والخلف العام من وقت إبرام عقد الرهن ولكن قبل الغير يحتج بالرهن من تاريخ قيده

ونجد أن التعجيل بالقيد هو الأفضل وذلك حتى يحتل صاحبه مرتبة متقدمة وفي العلاقة بين الدائن المرتهن وأصحاب الحقوق العينية التبعية واجبة القيد يكون الدائن المرتهن حريص على تاريخ النفاذ

وهناك حالات لا يضر فيها تاريخ القيد طالما كان نافذا فيكفي أن يكون الدائن المرتهن مقيد حتى يتقدم على الدائن العادي وحتى أن كان الدائن العادي أسبق منه في الإبرام أو أكبر في القيمة فالعبرة بمجرد النفاذ فقط وهناك وقائع قد يحدث تحول بين الدائن المرتهن وبين قيد حقه :

1- التصرف الناقل للملكية :

قضية : 1/ 1 / 2006تم إبرام رهن وبمجرد الإبرام نشأ حق الرهن في العلاقة بين المتعاقدين والخلف العام ، 1 / 2 / 2006 قام الراهن المالك بالبيع 1 / 3 / 2006 قام بالتسجيل .. نجد أن التسجيل هو الذي تنتقل به الملكية على حالتها وقت التسجيل فالتأخر في القيد إلي ما بعد التسجيل بينه وبين التسجيل الناقل للملكية

1 / 1 / 2006 – بيع 1 / 2 / 2006 ضاع البائع بالرهن

1 / 3 / 2006 – قيد 1 / 4 / 2006 تسجيل

نجد أن الرهن هنا نفذ لأنه سابق على التسجيل

لكن 1 / 1 – رهن 1 /2 بيع 1 / 3 تسجيل 1 / 4 رهن لا ينفذ الرهن هنا تأخر الدائن المرتهن إلي ما بعد تصرف الراهن بنقل المالكية وتسجيل التصرف سوف يقف عقبة أمامه دون القيد ودون نفاذ هذه قبل الغير

2- تسجيل تنبيه نزع الملكية :

لابد من وجود سند تنفيذي كي يتم التنفيذ اقتضاء للحقوق وتعد سندات تنفيذية الأحكام والمحررات الموثقة فعقد الرهن يعد سند تنفيذي يعتبر العقار محجوز تسجيل تنبيه نزع الملكية وإذا سجل أحد الدائنين تنبيه نزع الملكية انتفع منه سائر المنتفعين بهذا التسجيل واعتبار العقار محجوز يعني تعلق حق الحاجز لأنه شرع في إجراءات يبعه بالمزاد

س : ما هي أوجه الحماية بعد الحجز ؟

لا ينفذ تصرف المدين أو الحائز أو الكفيل العيني سواء كان تصرف كلي أو جزئي ولكن المشرع سدا للذرائع قال أنه لا ينفذ تصرف المدين ولا ينفذ كذلك ما ترتب عليه من رهن أو اختصاص أو امتياز فلا ينفذ أي تصرف سواء بنقل الملكية أو بتقرير حق عيني أصلي أو تبعي صادر من الكفيل أو الحائز أو المدين وذلك في حق الحاجزين ولو كانوا دائنين عادين وكذلك في مواجهة الحاجز بصفته حاجز وكذلك في حق أصحاب الحقوق المقيدة ( أصحاب الحقوق العينية التبعية المقيدة حقوقهم قبل تسجيل التنبيه ) ولا في حق من وقع البيع عليه ؟

س : ما هو مناط عدم النفاذ ؟

إذا كان التصرف أو الرهن أو الاختصاص أو الامتياز قد حصل شهره بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية هنا تشمل القيد والتسجيل ومناط عدم النفاذ أن يتم شهر هذه التصرفات بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية

مثال : 1 / 1 – إبرام رهن 1 / 2 تسجيل تنبيه نزع الملكية 1 / 3 قيد

لا ينفذ هنا تجاه الحاجز ولا تجاه أصحاب الحقوق المقيدة قبل تسجيل التنبيه ولا تجاه الراسي عليه المزاد 1 / 1 – رهن 1 / 2 إعلان التنبيه 1 / 3 قيد 1 / 4 تسجيل هنا الرهن نافذ لأن الشهر قد تم قبل تسجيل التنبيه

ملاحظة هامة : هناك حالات تكون المصلحة فيها القيد ولو كان متأخر عن التنبيه ويكلف الحاجز بأن تبيع تسجيل نزع الملكية مجموعة من الإجراءات على أن يجريها في مواعيد معينة فإن لم يجريها في هذه المواعيد يسقط الحجز

الخلاصة – كل شهر سابق على التسجيل نافذ وكل شهر لاحق على التسجيل غير نافذة تجاه الحاجزين وأصحاب الحقوق المقيدة قبل التسجيل التنبيه والراسي عليه المزاد لكنه يظل نافذ في مواجهة الدائنين العاديين وأصحاب الحقوق المقيدة قبل تسجيل التنبيه الراسي عليه المزاد ولكنه يظل نافذ في مواجهة الدائنين العاديين وأصحاب الحقوق المقيدة بعد تسجيل التنبيه

3- التمسك بالشفعة :

في قانون المدني أجاز المشرع لبعض الفئات التمسك بالشفعة المشرع أوجب على من يرد التمسك بالشفعة أن يعلن عن رغبة بطريقة معينة خلال مدة معينة وهذا الإعلان قد يكون حجة على الغير ولابد من أن يسجل خلال 15 يوم من تاريخ إنذاره بالبيع وما يهمنا من ذلك – ما يتم بعد تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة لا ينفذ

4- الإعسار :

س : متى يحكم بالإعسار ؟

يحكم بشهر الإعسار بناء على طلب المدين أو غيره من أصحاب المصلحة في حال توقف المدين عن دفع الديون مستحقة الأداء والقاضي ينظر الظروف العامة والخاصة التي دفعت المدين إلي التوقف عن الدفع

آثار الحكم بشهر الإعسار – تحل الديون المؤجلة إلا أن قدر القاضي أن المصلحة تؤدي إلي عدم إسقاط الأجل بل تدعو إلي مده بإشهار الإعسار أجاز المشرع حماية الحقوق السابقة ويمتنع على المدين آيتان أي تصرف يضر بالدائنين بأن يقوم بالوفاء الاختياري أو يزيد من ديونه أو ينقض من حقوقه

ملاحظة : أن سجلت صحيفة دعوى ا"لإعسار فكل رهن يتقرر بعد ذلك يعد غير نافذ في مواجهة أصحاب الحقوق السابقة على الإعسار

رهن أخذ قبل تسجيل الصحفية وقيد بعد تسجيل الصحفية – يعد نافذ على أصحاب الحقوق السابقة على تسجيل صحفية دعوى الإعسار

تنتهي حالة الإعسار بحكم تصدره المحكمة أن كانت الديون لا تزيد عن الأموال

قضية : صاحب دين عادي رفع دعوى إعسار على مدنيه وسجلت صحيفة الدعوى في 1 / 1 / 2006 وفي 1 / 2 / 2006 أنشأ المدين رهن وقيده – هذا الرهن لا ينفذ فإن انتهت حالة الإعسار بعد قيد الرهن بشهرين ينفذ تجاه الدائن العادي

5- الإفلاس :

توقف المدين التاجر عن ديونه التجارية بسبب اضطراب أحوال الحالية

س : ما المترتب على شهر حكم الإفلاس ؟

1- غل يد المدين عن إدارة أمواله والتصرف فيها

2- امتناع الإجراءات الفردية للدائنين

س : ما هو حكم التصرفات الصادرة عن المدين المفلس ؟

1- بعد الحكم بشهر الإفلاس

2- بين التوقف عن الدفع والحكم الريبة

3- مرحلة سابقة على التوقف عن الدفع

س : متى يبرأ بالمدين بالغش ومتى يكون موصوف به ؟

فكل تصرف قبل إبرامه وإشهاره قبل التوقف عن الدفع يعد صحيح ونافذ

1 / 1 / 2006 – رهن 1/ 2 قيد 1 / 3 توقف عن الدفع

التصرف صحيح ونافذ لأنه قبل فترة الريبة وكل تصرف يبرم أو يشهر بعد الحكم بشهر الإفلاس – فهو تصرف غير نافذ بقوة القانون لا تحتاج إلي تمسك صاحب الشأن بذلك

القاعدة – تغل يد المفلس بمجرد صدور حكم الإفلاس عن إدارة أماله والتصرف فيها والذي يتصرف هو أمين التفليسة نيابة عن مجموعة الدائنين

والإجراء ينتج أثره في اليوم التالي لصدور الحكم وهذا خلافا للقاعدة أن كان التصرف مما لا يحتج به على الغير إلا بالقيد أو التسجيل فلا يسري هذا التصرف على جماعة الدائنين إلا أن تم الإجراء قبل صدور الحكم بشهر الإفلاس

ما يتم في مرحلة الريبة من رهن أو قيد :

المشرع ميزتين نوعين من التصرفات وأقام قرينة مفادها الأضرار بجماعة الدائنين من عدمه وبالتالي يعد غير نافذ وجوبا وعدم النفاذ بقوة القانون لا ينفذ دون حاجة إلي طلب وهناك عدم النفاذ الجوازي فيه لكي لا ينفذ التصرفات لابد من طلب ولا توجد للقاضي سلطة تقديرية لرفض

وهناك تصرفات لا يجوز التمسك في مواجهة جماعة الدائنين إذا قام بها المدين بعد تاريخ التوقف عن الدفع وقبل الحكم بشهر الإفلاس وهي – كل ما صدر عن المدين خلال فترة الريبة من رهون أو تأمينات اتفاقية أخرى وكذلك كل اختصاص يتقرر على أموال المدين ضمانا لدين سابق على التأمين

1 / 1 – نشأ دين 1 / 2 – توقف عن الدفع 1 / 3 / 2006 – إبرام رهن

ضمان لدين سابق والقيد في فترة الرهن هنا غير نافذ وجوبي هذا الرهن

1 / 1 – توقف عن الدفع 1 / 2 – رهن 1/ 3 – توقف عن الدفع

1 / 4 – قيد يعد الرهن غير نافذ في هذا الفرض

إذا نشأ الرهن ضمان لدين سابق خلال فترة الريبة أو قبلها – لا ينفذ

عدم النفاذ الجوازي – كل ما أجراه المفلس من تصرفات غير ما ذكرت في فترة الريبة إذا كان التصرف ضار بجماعة الدائنين وكان المتصرف إليه عالم وقت وقوع التصرف بتوقف المفلس عن الدفع فالمحكمة أن تستجيب لطلب عدم النفاذ

ملاحظة مهمة : حقوق الرهن أو الامتياز أو الاختصاص المقررة على أموال المدين يجوز الحكم بعدم نفاذها إذا قيدت بعد تاريخ التوقف عن الدفع أي قبل فترة الريبة

الحقوق التي يضمنها القيد – هام جدا

عقد الرهن يوجد به شروط انعقاد من أهمها تخصيص العقار المرهون وتعيينه وتخصيص الدين المضمون بالرهن فالرهن لا ينفصل عن الدين وفي قائمة القيد لابد من بيان العقار والدين ذكر أحدهما لا يعني عن ذكر الآخر فإذا تحدث البيانات فلا مشكلة ولكن أن اختلفت البيانات فيكون العبرة بمقدار الأقل بينهم

إذا ورد القيد هل يغطي فقط المبالغ الواردة في عقد الرهن أن توجد أرقام أخرى يغطيها الرهن دون أن تذكر في القيد ؟

يثار ذلك في مصاريف العقد القيد والتجديد الفائدة

فنجد أن المصروفات القيد وتجديده ومحوه على الراهن ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك فالنص الوارد في هذا الشأن مكمل فالراهن هو المدين بإنشاء الرهن

إذا قدم الدائن المرتهن مصاريف القيد أو التجديد – يترتب على قيد الرهن إدخال مصروفات العقد والقيد والتجديد إدخالا ضمنيا في التوزيع في مرتبة الرهن

ملاحظة : المصاريف محددة على سبيل الحصر فإذا كان الدائن دائن بمبالغ أخرى فالقيد لا يشملها إلا إذا وردت صراحة في عقد الرهن وقائمة القيد

بالنسبة للفائدة : الفائدة تعد مقابل الأجل والفائدة مستحقة عند القيد عند التسجيل تنبيه نزع الملكية تاريخ رسو المزاد توزيع الثمن الناتج من رسو المزاد

إذا ذكرت الفائدة في العقد وذلك لتحديد مقدار الدين فإنه ترتب على قيد الرهن أن يدخل في التوزيع مع أصل الدين يترتب على قيد الرهن أن يدخل في التوزيع فوائد السنتين السابقتين على تاريخ تسجيل نزع الملكية

إذا كان هناك قيد وتسجيل التنبيه نزع الملكية فحلول أجل الدين أن انقضت فترة لا تتجاوز سنتين فكل الفوائد المستحقة فيها تتقدم